Налогообложение при операциях с недвижимостью. Порядок налогообложения по сделкам с недвижимостью. Льготные вычеты и оптимизации налогооблагаемой базы

Продать квартиру бывает не только сложно, но и дорого. И если на гонораре риэлтора при желании можно сэкономить, то некоторых других обязательных расходов бывшему владельцу недвижимости никак не избежать. Свою долю от прибыли может потребовать государство – в виде налога с продажи жилья. В каких случаях собственникам нужно платить пошлину в казну, и как её законно уменьшить?

Налог при продаже недвижимости – когда и сколько платить

Продажа недвижимости – самый распространенный способ быстро пополнить свой счет кругленькой суммой. Неудивительно, что казна претендует на часть свежеприобретённого дохода налогоплательщиков. По российскому законодательству, для резидента (человека, который проводит в стране более 183 дней в году) НДФЛ составляет 13%, а для нерезидента - 30%. Однако платить приходится не всегда.

Государственная пошлина распространяется, в первую очередь, на зажиточных россиян, которые инвестируют в недвижимость и зарабатывают на быстрой и выгодной перепродаже. Поэтому от налога освобождаются собственники, которые владеют объектом более трех лет. С 2010 года они даже не обязаны указывать факт сделки в своей декларации о доходах. Правда, скоро налоговое законодательство ужесточится и с 2016 года минимальный срок владения имуществом увеличится до 5 лет.

Чтобы ненароком не нарушить закон, продавцу важно понимать, с какого момента он официально считается хозяином имущества. Налоговые органы учитывают не день совершения сделки, а дату, которая значится в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Правда здесь могут быть некоторые исключения.

К примеру, новая запись в Росреестре может появиться в процессе узаконивания перепланировки или при передаче доли недвижимости члену семьи. Но это никак не повлияет на основной период владения, который начинается с момента приватизации или . Для члена ЖСК датой отсчета будет полная выплата пая, а для наследника – день смерти прежнего владельца квартиры.

Как уменьшить налог – законные способы сэкономить

Если жизненные обстоятельства или коммерческий расчёт вынуждают , не дожидаясь трехлетнего срока, платить налоги придется. Но совсем не обязательно, что это будет вся сумма, положенная по закону - государство дает гражданам возможность вполне легально снизить пошлину. Для этого необходимо уменьшить налоговую базу: ту сумму, от которой отсчитывается процент отчислений в казну. Для этого есть два основных способа:

Подтвердить расходы на покупку объекта

При продаже инвестиционной квартиры государство претендует только на налог с прибыли, которая представляет собой разницу между стоимостью покупки и продажи объекта. Но для этого собственнику придется подтвердить факт приобретения жилья и свои первоначальные расходы. Это может быть договор купли-продажи или ДДУ.

Получить налоговый вычет

Легально уменьшить свою прибыль в глазах налоговой инспекции можно и с помощью имущественного вычета. Закон установил сумму в 1 млн рублей, на которую человек вправе сократить официальный доход от сделки и, соответственно, сумму пошлины. Эта преференция дается на конкретный налоговый период: то есть воспользоваться ей можно лишь 1 раз в год. Поэтому несколько объектов недвижимости выгоднее продавать с перерывом, чтобы они попали в разные декларации 3-НДФЛ.

Кроме того, для законопослушных продавцов есть еще один официальный путь избежать отчислений в казну. У каждого гражданина есть право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья – получить назад от государства 13% налога на часть стоимости новой квартиры (2 млн рублей), которая была потрачена на приобретение квартиры. Если сразу после продажи объекта человек покупает другую недвижимость, он может попросить чиновников сделать взаимозачет: уменьшить размер налога на сумму, которую должен получить из бюджета.

Дорогой подарок

Налоговое законодательство довольно строго относится к имуществу, которое досталось человеку «просто так». Самой большой пошлиной облагаются квадратные метры, выигранные в лотерею: в казну придется вернуть 35% от стоимости «приза». Дарственная на недвижимость обходится дешевле – 13% от суммы, которая указана в договоре дарения.

При этом у некоторых граждан возникает соблазн искусственно занизить стоимость квартиры, однако увлекаться этим не стоит. Если цифры в документах будут отличаться от рыночной более чем на 20%, это вызовет у налогового инспектора обоснованные подозрения и может закончиться проблемами с законом.

Бесплатно передавать друг другу квадратные метры можно только в узком семейном кругу. Россияне вправе спокойно получать жильё в подарок от супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек и внуков, а также братьев и сестер. Более дальним родственникам придется раскошелиться.

Пошлина на новостройки

Больше всего инвестиционных квартир приобретается именно на первичном рынке. Люди покупают , чтобы через пару лет заработать на выгодной перепродаже готового жилья. Большинство из них не дожидается сдачи дома в эксплуатацию и реализует свои активы по договору переуступки прав собственности, что позволяет быстрее извлечь прибыль и вновь пустить деньги в оборот.

При этом в среде инвесторов распространено заблуждение, что в случае переуступки продавец освобождается от уплаты пошлины по принципу: нет объекта, нет прибыли от продажи. Однако по закону в налоговую базу входят все доходы гражданина. В данном случае – это будет разница между суммой покупки и продажи строящейся квартиры, с которой государство возьмет свои 13%.

Определенные нюансы есть в ситуации с частными «недостроями». На строящийся жилой дом, который находится в собственности у продавца меньше трех лет, не распространяется вычет в 1 млн рублей, установленный для квартир. С юридической точки зрения это «иное имущество», прибыль от реализации которого можно официально уменьшить лишь на 250 тысяч. Поэтому участок с недостроенной дачей выгоднее продавать как два объекта, отдельно указывая стоимость каждого из них в договоре.

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ. Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:

доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);
если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом. До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года. Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета). У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.

Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.
Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей). При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».

Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%. Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.

Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.

Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;
50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.
Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:
3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;
3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.

Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица. Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент. И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.

Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.

Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.

По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру - заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!

Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.

Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.

Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
Налоговый период. В России — один календарный год.
Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Ставка НДФЛ

Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода , нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.

Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом - в следующем разделе.

Какие сделки не облагаются налогом в 2018?

Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.

Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность - через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет . Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.

NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!

Имущественные налоговые вычеты

Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.

Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной - по договоренности между собственниками.
Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно - 260 000 рублей.

NB! На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!

Налогооблагаемая база

До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:

Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.

После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:

Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.

Продажная стоимость больше 70% кадастровой

2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублей
НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей
Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублей
НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.

Продажная стоимость меньше 70% кадастровой

Пример 1. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
Налогооблагаемая база
НДФЛ
Вы пользуетесь зачётом расходов
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублей
НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей

Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году - 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
Вы НЕ пользуетесь наловым вычетом
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублей
НДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.

Подытожим

Резиденты платят меньше - 13% вместо 30%
Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей .

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

2 310 000 руб. x 13% = 300 300 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Порядок налогообложения по сделкам с недвижимостью

Осуществление сделок с недвижимостью в большинстве случаев обязывает стороны к уплате установленных законодательством налогов. Уклонение от уплаты может привести к начислению штрафных санкций. Обязательства по оплате налогов возникают после оформления права собственности на недвижимость с постановкой на учет в Едином государственном реестре (ст. 551 ГК РФ). Рассмотрим отдельные виды налогов по сделкам с недвижимостью.

Подоходный налог при осуществлении сделки купли-продажи

Оплачивать подоходный налог при продаже недвижимости обязан собственник имущества в размере 13% от суммы свыше 1 млн. рублей. Нерезидентам (лицам, проживающим на территории страны менее 183 дней в году) оплачивать необходимо 30% от дохода. В случае, когда недвижимость поделена между несколькими собственниками, то при продаже объекта они будут выплачивать соразмерно своей части. Покупатель недвижимости под налогообложение не попадает.

В том случае, если продавец недвижимости владеет имуществом или доли в нем свыше пяти лет, то он при продаже освобождается от налогообложения по сделке. При этом не имеет значение, каким способом он ее приобрел (покупка, наследство, дарение), а также является ли он резидентом или нет.

Процедура регистрации проходит по месту нахождения объекта недвижимости. Государственные органы, осуществляющие процедуру регистрации прав на недвижимость, обязаны в течение 10 дней направить в налоговый орган соответственную информацию о сделке (ст. 85 НК РФ).

Наследство и дарения

Оплата налога на имущество, полученное по наследству или дарственной (13% от рыночной стоимости объекта) осуществляется получателем имущества. Исключением из этого правила являются родственники дарителя или наследодателя первой и второй очереди (ст. 217 НК РФ). Однако наследники первой и второй очереди обязаны уплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости наследства.

В случае продажи наследуемого имущества до истечения пяти лет с момента вступления в наследство наследник обязан будет уплатить 13% от стоимости имущества. При этом исходной точкой считается не время вступления в наследство, а дата смерти наследодателя.

При получении недвижимости по договору дарения от юридических лиц, приобретатель имущества обязан также уплатить налог в размере 13%.

Налог на прибыль предприятий и организаций

Объектом налогообложения, при совершении сделок с недвижимостью юридическими лицами, считается полученный доход от продажи объекта за вычетом произведенных расходов (ст. 247 НК РФ). Датой получения дохода от сделки считается момент перехода права собственности к новому хозяину недвижимости, независимо от срока оплаты. Момент перехода права собственности на объект определяется соглашением сторон.

Налог на добавленную стоимость

Совершение сделок с недвижимостью обязывает юридическое лицо (продавца) уплачивать налог на добавленную стоимость (ст. 21, п. 3 ст. 38 НК РФ). В данном случае налогообложению подлежит разница между выставленной стоимостью реализуемой недвижимости и себестоимостью товара (затрат на недвижимость).

Не уплачивается налог при сдаче в аренду помещения иностранным юридическим и физическим лицам, аккредитованным в России, если и в их стране установлена аналогичная льгота для граждан РФ, или это установлено в международных договорах.

Особенности налогообложения сделок с недвижимостью

В случае реализации в течение одного налогового периода нескольких объектов недвижимого имущества, налог высчитывается от общей суммы (ст. 210 НК РФ). При этом он начисляется с общей суммы сделок, превышающих 1 млн. рублей. Такие нормы были установлены для снижения налоговой нагрузки на малообеспеченные слои населения.

Лимит владения имуществом сроком не менее пяти лет для собственника недвижимости установлен для снижения финансовых спекуляций на рынке недвижимости. Полагается, что в течение пяти лет гражданин должен получать легальный доход и платить с него налоги.

Юристы в Химках, Куркино и других районах и городах Москвы и Московской области.