Как выгоднее гасить ипотеку. Что выгоднее: сокращать срок или платеж по ипотеке. Виды досрочного погашения ипотечного кредита

Для граждан действует огромное количество ипотечных программ, благодаря которым они могут совершить дорогостоящее приобретение, а именно стать собственниками жилья. Однако, рано или поздно деньги, взятые у банка, придется возвращать. И потому важно знать об особенностях погашения ипотеки, а также способах, которые дадут возможность быстро погасить и в итоге закрыть ипотеку с минимальными затратами.

Как правильно гасить ипотеку

Ипотека являет собой один из самых долгосрочных типов кредитных отношений, который характеризуется не только огромными суммами, но и продолжительностью, которая составляет в среднем от 15 до 30 лет. Ввиду этого у многих пользователей возникает вопрос, как правильно гасить ипотеку, и что следует сделать, чтобы минимизировать свои затраты.

Сразу же стоит отметить, что в данном случае многое будет зависеть от схемы, используемой банковской структурой при начислении процентов. Так, дифференцируемые платежи характеризуются отсутствием лишних переплат, что дает возможность с одинаковой выгодой погашать займ досрочно в любой момент. При этом, отметим, что главное достоинство данного способа будет заключаться в том, что проценты начисляются не на всю сумму задолженности, а лишь на остаток, который не был выплачен.

А вот при аннуитете долг будет погашаться равными платежами в течении установленного периода времени. Изначально сумма к оплате будет состоять из равных частей долга по основному займу, и процентных начислений. Ввиду этого досрочное погашение займа будет весьма невыгодным, так как изначально пользователь выплатит все проценты, начисленные за использование денежных средств.

Таким образом, принимая решение о досрочном исполнении кредитных обязательств, следует учитывать способ начисления процентов.

Это поможет определить выгоду, которую получит заемщик, а также позволит выяснить, как минимизировать свои расходы.

Важно знать: схемы начисления процентов

Отечественные банки применяют две основных схемы начисления процентов по займам. Каждая из них имеет свои особенности, и характеризуется как достоинствами, так и недостатками.

Аннуитетные платежи. Данная схема предусматривает погашение задолженности равными суммами. Как правило, при использовании аннуитета заемщик будет в течении определенного периода времени (чаще всего 10 лет) будет выплачивать банку проценты, после чего будет погашаться основное тело кредита. При этом, размер платежа будет приблизительно одинаковым, и любые изменения будут незначительными.
Дифференцируемые платежи . Данная схема предполагает неравномерные платежи, которые будут состоять из равномерных сумм основного долга и процентных начислений. Однако, проценты будут снижаться с каждым месяцем. Впрочем, данная система имеет свои недостатки. Так, в начале погашения долга суммы процентов будут весьма значительными, что может быть не по карману заемщику. Но имеются тут и преимущества. Так, досрочное погашение долга будет одинаково выгодным в любой момент.

Какая выгода в случае досрочного погашения

Досрочное погашение долга означает внесение на банковский счет вей суммы задолженности и соответствующее закрытие кредитного соглашения. Полный расчет с кредитором имеет массу преимуществ, среди которых:

Возможность экономии средств. Сумма процентов должна начисляться на тот срок, когда деньги фактически находились в пользовании заемщика. И если он выплачивает все долги до конца действия кредитного соглашения, за временной отрезок, который остается до завершения договоренностей, заемщик платить не будет.
При досрочном погашении ипотечного займа заемщик в кратчайшие сроки становится собственником квартиры, и может свободно распоряжаться своей недвижимостью соответственно с собственными пожеланиями.
Досрочная выплата дает возможность параллельно оформить еще одно долговое обязательство. К примеру, если человек берет ипотеку, а потом ему необходимы средства на ремонт или покупку автомобиля, досрочное исполнение обязательств касательно ипотечного зама даст ему возможность после выплаты сразу же оформить новый кредит.
Несмотря на то, что досрочное погашение задолженности не приветствуется банковскими структурами, оно позволит заметно улучшить кредитную историю должника. Клиент будет охарактеризован как добросовестный и тщательно исполняющий свои обязательства.
Многие потребители не уверены в своем экономическом положении, и потому, для них досрочная выплата даст возможность снизить градус напряженности и избавиться от морального напряжения.

Кто может выплатить кредит досрочно

Закрыть ипотеку досрочно могут любые пользователи, заключившие с банковскими структурами кредитные соглашения.

Однако, следует отметить, что многие банки не приветствуют подобное развитие событий, и потому изначально указывают в своих договорах невозможность досрочной выплаты займа.

Потому, прежде чем выплатить выплате долг, необходимо внимательно проштудировать текст соглашения, график утвержденных платежей и многие другие моменты, которые могут оказать важное воздействие на процесс досрочного погашения задолженности.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что многое будет зависеть от выбранного банком способа начисления процентов. Так, досрочное погашение долга принесет не только моральную, но и материальную выгоду лишь при дифференцируемых платежах.

Как быстро погасить ипотеку: схемы

Ипотека являет собой один из наиболее востребованных способов для приобретения собственного жилья. К сожалению, большинство наших соотечественников не имеют возможности накопить достаточную сумму, которой хватило бы на покупку жилья, и потому кредитные взаимоотношения с банком могут стать едва ли не единственным вариантом разрешения данной ситуации.

Вполне естественно, что ипотечный займ характеризуется не только значительным размером, но и длительностью кредитных правоотношений. Стремясь избавится от догов, человек рассматривает самые актуальные схемы для досрочного погашения займа. Существует немало таких вариантов, однако, прежде чем остановить свой выбор на одном из них, нужно тщательно изучить их особенности.

Как быстро выплатить ипотеку в Сбербанке (есть ли особенности)

Последние годы характеризуются огромным разнообразием ипотечных продуктов. И одним из новаторов на данном направлении является Сбербанк. Если верить статистическим сводкам, около 40% всех ипотечных займов, полученных гражданами РФ, так или иначе проводятся через Сбербанк.

Многие пользователи интересуются способами, воспользовавшись которыми можно быстрее погасить ипотеку в Сбербанке .

Среди основных вариантов следует отметить:

Тщательное планирование семейного бюджета;
Недопущение просроченных платежей, так как любое несоблюдение графика может повлечь за собой штрафные санкции со стороны банка;
Если ипотека оформлена под высокие проценты, не стоит бояться рефинансирования;
Использование различных государственных программ, направленных на поддержку населения. Так, к примеру, по программе поддержки многодетных семей сумма помощи может составить до 30% от остатка по займу, но не более 1,5 млн. рублей.

Возьмите кредит на погашение ипотеки

В качестве одного из наиболее востребованных способов погашения задолженности по ипотеке можно назвать кредит, взятый на погашение ипотеки в другом банке. Данная процедура более известна у потребителей под наименованием рефинансирование.

В случае с рефинансированием пользователь обращается в другой банк, готовый предложить более выгодные тарифы. Другими словами, при рефинансировании происходит продажа кредита другому банку. Банк, который рефинансирует сумму займа, оплачивает долги заемщика перед первым банком, а в качестве обеспечения оформляет себе в залог квартиру потребителя. Данный способ имеет широкое применение и характеризуется значительными выгодами для пользователей.

Еще совсем недавно банки выдавали кредиты под 15-16%, в то время как на сегодняшний день средневзвешенная ставка опустилась ниже 10%. И если с момента получения займа прошло несколько лет, рефинансирование поможет существенно снизить расходы по кредиту. В некоторых ситуациях пользователи смогут как минимум на четверть снизить свои затраты на обслуживание долгов по ипотеке.

Также возможно получить нецелевой кредит для выплаты ипотеки. Однако, учитывая текущие ставки, данный вариант невыгоден для потребителей, так как ставки по нецелевому займу в разы превышают аналогичные тарифы по ипотеке, что повлечет за собой существенное увеличение нагрузки на бюджет заемщика.

Налоговый вычет

Для тех граждан, которые официально трудоустроены и с заработка которых удерживается подоходный налог в 13%, могут рассчитывать на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, если пользователь оформляет ипотеку в банке, он может претендовать на возврат части средств в виде 13% от затраченной суммы. При этом выдвигается условие, что сумма вычета не превышает 2 млн. рублей. К примеру, при покупке квартиры за 2 млн. рублей, потребитель сможет вернуть 260 тыс. рублей плюс 13% от суммы уплаченных процентов.

Однако стоит отметить, что налоговый вычет можно оформить только один раз.

Получить его можно двумя путями – через налоговую инспекцию или же посредством бухгалтерии предприятия, где человек официально трудоустроен. В первом случае пользователь сразу же может получить всю сумму вычета на банковские реквизиты, указанные им ранее. А вот во-втором – на протяжении определенного периода времени с пользователя не будут удерживаться налоги, и он будет получать зарплату в полном объеме.

Материнский капитал

Еще одним популярным способом погасить задолженность по ипотеке является использование материнского сертификата.

В нашей стране каждая женщина после рождения второго ребенка претендует на получение материнского капитала в размере 453 тыс. рублей.

В случае с ипотекой, данную сумму можно направить как на первоначальный взнос, так и на погашение кредита. Маткапитал как средство избавления от долгов имеет довольно простой порядок, и для его применения потребуется предоставить банку-кредитору сертификат о получении материнского капитала, заключить с ним соглашение о списании средств в качестве частичного погашения задолженности по ипотеке и зарегистрировать договор в Пенсионном Фонде.

Платите раз в две недели, а не раз в месяц

Данная схема предусматривает, что внесение платежей будет проходить не раз в месяц, как при стандартных ипотечных программах, а каждые 14 дней. Таким образом, в течении года заемщик совершит 26 платежей.

Указанная схема имеет массу выгод и преимущество. Среди главных обстоятельств, заставляющих обратить на схему пристальное внимание, стоит отметить значительную экономию средств на уплате процентов, а также снижение длительности кредитных правоотношений. К примеру, при наличии кредита в 3 млн. рублей на 15 лет, ежемесячный платеж будет равен 39952 рублям, в то время как по программе «Раз в 14 дней» он составит 19976 рублей.

Как итог, за счет того, что количество платежей будет увеличено в разы, заемщик погасит свои обязательства в полном объеме на 3, 3 года раньше. А за указанный срок размер экономии на оплате процентов превысит 1 млн. рублей.

Впрочем, подобная схема реализовывается далеко не всеми банками, и данное обстоятельство следует принимать во внимание.

Сдача квартиры в аренду

Если у человека имеется еще одно жилье, он может сдавать приобретенную по ипотеке квартиру в аренду, тем самым избавляя себя от финансовой нагрузки.

Однако, чтобы сдача в аренду проходила на законных основаниях, необходимо предварительно уведомить банк и получить согласие.

Впрочем, даже несоблюдение данного правила редко несет за собой негативные последствия для заемщика. Банки заинтересованы лишь в том, чтобы платежи осуществлялись своевременно и полностью, а за счет чего они будут произведены заемщиком, банк интересовать будет в последнюю очередь. И квартира может стать отличным способом решить свои проблемы.

Как не платить проценты по ипотеке

Сразу же стоит отметить, что полностью отказаться от уплаты процентов по ипотеке не удастся, однако можно прибегнуть к нескольких вариантам, при которых оплата процентов не будет отражаться на семейном бюджете.

Существует немало вариантов, чтобы не платить проценты по ипотечному кредиту, но самыми популярными из них будут:

Инвестирование свободных средств. К примеру, если у пользователя имеются свободные средства, он вполне может инвестировать их в какой-либо проект, и с полученных процентов заплатить ипотеку. Таким образом, нагрузка на его бюджет ощущаться не будет.
Сдача квартиры в аренду. Получая деньги с арендатора (дополнительная статья дохода), собственник сможет переадресовать их на оплату ипотеки, тем самым не используя свои доходы и сохраняя бюджет в нетронутом виде.
Банковские вложения. Данный способ опять-таки может быть реализован при наличии свободных денежных средств. Помещая деньги на депозит, пользователь будет получать проценты, которые отправятся на погашение ипотеки.

На вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, практически всегда можно ответить положительно. Однако важно суметь выбрать наиболее выгодный для себя вариант дальнейшего погашения долга. Об этом узнаете прямо сейчас.

Если кредит гасится досрочно, это означает, что есть 2 возможные ситуации:

Частичное досрочное погашение.
Полная оплата всего долга.

Второй вариант – это наиболее оптимальный путь, выгодность которого бесспорна – если долг уплачен полностью, не нужно переплачивать по процентам, которые предполагались для начисления за весь период пользования средствами.

С точки зрения законодательства любой клиент имеет право на полное досрочное погашение долга, поэтому банк не вправе чинить каких-либо препятствий. За досрочное погашение не взимается дополнительная комиссия – часто банки позиционируют это условие как свою услугу, однако на самом деле подобные правила прописаны в 809 и 810 статье Гражданского Кодекса.

Однако поскольку речь идет не об обычном потребительском, а об ипотечном займе, то в подавляющем большинстве случаев заемщик внесет некоторую сумму, которая превышает ежемесячный платеж, однако не настолько велика, чтобы закрыть весь кредит. Тогда банк предложит 2 варианта дальнейшего сотрудничества:

Погашение кредита в течение такого же срока, но меньшими ежемесячными платежами.
Погашение кредита такими же ежемесячными платежами, но за меньший срок.

Любое досрочное погашение ипотеки, в том числе частичное, создает выгоду для клиента. С точки зрения уплаты процентов наиболее выгодным является вариант, когда уменьшается срок кредита: меньше срока – меньшие проценты будут начислены – меньше денег будет уплачено.

Однако во многих случаях клиенты стараются погасить досрочными платежами только для того, чтобы уменьшить обязательный платеж, поскольку существующая сумма неподъемна. Этот вариант оправдывает себя в таких ситуациях:

Проблемы на работе, возможность сокращения.
Понижение в должности с соответствующим снижением зарплаты.
Увольнение с работы по любым причинам.
Форс-мажор (болезнь своя или родственников).
Необходимость совершения более приоритетных расходов – например, дети не поступили на бюджетную основу обучения, и теперь возникли серьезные дополнительные расходы.
Необходимость накопить средства для проведения медицинской операции, покупки лекарств и других неотложных средств.

Таким образом, уменьшение ежемесячного платежа – это большой комфорт, благодаря которому можно более уверенно составлять свой бюджет, планирую расходную часть. Еще один важный плюс – при такой схеме расчетов можно оставлять достаточную сумму для ежемесячных сбережений, которые будут служить финансовой подушкой безопасности.

Сбережения можно использовать для получения дополнительного дохода. Однако понадобится найти такие способы их сохранения, где процент по вкладу будет значительно выше банковского, иначе эта операция не окупит себя.

Как выбрать наиболее выгодный вариант: наглядный пример

В ипотеку взят 1 млн рублей на 50 лет по ставке 12,0% годовых. Переплата за весь срок составит 386 000 рублей. Тогда ежемесячный платеж будет 22 000 рублей (все значения округлены до целых для удобства). Предположим, что ровно через год вносится сумма для досрочного частичного погашения в размере 100 000 рублей. Тогда есть два варианта дальнейшего развития событий:

Банк предлагает оставить такой же срок погашения (всего 5 лет), но уменьшает ежемесячный платеж до 19 600 рублей. Переплата составит за все время 358 000 рублей. Выгода клиента – 28 000 рублей.
При сохранении того же платежа в 22 000 рублей срок всего кредита будет уменьшен. Тогда переплата составит всего 325 000 рублей. Это выгоднее первого варианта на 33 000, а общая выгода составит 61 000.

Очевидно, что более выгоден второй вариант. Однако предположим, что клиент пошел по первому случаю и всю высвобождающуюся сумму (2400 рублей) кладет на банковский депозит под процент. Допустим, за оставшиеся 4 года получится сумма 115 000 рублей. Вся она пойдет на вклад под 8%. Тогда можно будет выручить на этой сумме 9 000 рублей. В итоге становится очевидно, что переплата все равно будет больше.

Самый выгодный вариант – полное досрочное погашение ипотеки.
В случае погашения частичного наиболее выгодно выбрать вариант с уменьшением срока кредита при сохранении того же уровня обязательного платежа.
Если нет четкой уверенности в собственном экономическом положении, лучше выбрать вариант со снижением ежемесячного платежа, стараясь при этом заработать на сбережениях, чтобы максимально компенсировать переплату.
Любая ситуация с досрочным погашением не выгодна банку. поскольку он теряет свою прибыль, которую предполагал получить на процентах. Поэтому кредитные организации часто стараются создать максимум препятствий для того, чтобы клиенту было сложнее осуществить такую процедуру. Тем не менее, подобное право безусловно есть – в противном случае имеет место нарушение действующего гражданского законодательства.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если переплата не слишком большая, то с точки зрения собственной экономической безопасности проще выбрать вариант с уменьшением ежемесячного платежа – нужно учесть, что для комфортной жизни важен эффект «здесь и сейчас», а не вариант экономии в перспективе. Заплатить за подобное комфортное ощущение небольшую сумму в виде переплаты – вполне разумное решение.

Внесение досрочного платежа: пошаговая инструкция

При внесении досрочного платежа последовательность действий следующая:

В кредитном договоре (если он не сохранился, можно затребовать дополнительный экземпляр в банке) найти пункт о досрочном погашении, чтобы уточнить, какие требования кредитной организации предъявляются для этой процедуры:

написание соответствующего заявления за 10, 14 рабочих дней (или иной срок);
внесение досрочного платежа именно в основной платежный день либо в другой срок, который предусмотрен в договоре;
возможность внесения средств именно в том отделении, в котором был взят кредит (или в любом отделении филиальной сети кредитной организации).

Явиться лично с паспортом в отделение банка.
Написать соответствующее заявление о досрочном погашении.
Внести всю сумму в соответствии с заявлением.
Получить новые расчеты (уменьшенный срок кредита или уменьшенный платеж) в виде графика платежа.

В графике платежа должны приводиться все сведения об актуальной ситуации по вашему кредитному договору – сколько месяцев/лет осталось платить, какой день будет последним, какая сумма обязательного платежа актуальна на сегодняшний день, какая будет переплата в результате преждевременного внесения средств. Можно потребовать, чтобы новый график платежей был составлен как документ – подписан и пропечатан сотрудником отделения.

Комиссии и другие препятствия банка

Принципиально банк не может отказать заемщику в праве досрочного погашения любого кредита – ипотеки, на автомобиль, потребительского. Если клиент полностью гасит долг, сделать он это может в любой день. Если же погашает частично, возможно варианты.

В случае с ипотекой кредитные организации стараются создать как можно больше препятствий, о которых лучше узнать заранее, узнав о них из соответствующих пунктов кредитного договора:

В большинстве случае право досрочного погашения по ипотечному кредиту имеет только основной (титульный) заемщик. В то же время внесение ежемесячных платежей допустимо любым лицом, даже не имеющим к кредиту никакого формального отношения. Таким способом банки ставят один из самых простых барьеров на пути снижения своей прибыли. Тем не менее, из ситуации есть выход. Если явиться в офис самостоятельно не получается, то можно оформить доверенность на любого гражданина с указанием того, какие именно действия вы ему доверяете.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Такая доверенность составляется и заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Возможность частичной досрочной оплаты именно в день обычного платежа.
Возможность частичного погашения суммой, имеющей минимально допустимое значение (например, можно погасить суммой не менее 50 000 рублей).
Возможность досрочного погашения только за счет очного визита, а не перевода средств с карты другого банка, через терминал, банкомат, электронные кошельки и т.п.
Возможность досрочного погашения только в случае письменного уведомления банка о своем намерении в конкретный срок (например, не ранее, чем за 10 рабочих дней).
Комиссия, штрафы, неустойки – это самое неприятное препятствие, о котором следует сразу уточнять при составлении ипотечного договора, внимательно разобрав текст прежде, чем подписать его. Закон прямо не защищает гражданина в подобных ситуациях, поэтому полагаться нужно на свою бдительность.

Досрочное погашение и возврат страховки

При подписании ипотечного кредитного договора практически во всех случаях банк требует оплатить страхование жизни и здоровья всех заемщиков (или титульного) на весь период действия кредитных обязательств. При досрочном погашении в случае уменьшения срока кредита возникает требование о пересчете и возврате соответствующей части страховки.

Однако в этом случае важно учесть несколько нюансов:

Требовать возврат страховки возможно только со страховой компании, поскольку именно с ней банк заключил соответствующий договор, и именно на ее счет попадает часть средств клиента, которые он уплачивает за ипотечный кредит.
Статья 958 Гражданского Кодекса прямо говорит о том, что в подобных случаях страховка не возвращается, кроме тех ситуаций, когда договор предусматривает такую возможность.

Таким образом, следует внимательно изучить договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев подобных пунктов там не будет – страховая компания не станет делиться своей прибылью с клиентом.

Ипотека – весьма популярный вид займа. Он дает возможность приобрести жилье здесь и сейчас. Но кредит – обязательство на долгие годы, поэтому нужно знать, как быстрее погасить ипотеку – рассмотрим возможные варианты, отталкиваясь от современных реалий.

Допускается ли оплатить долг досрочно

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Следующий шаг – уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный досрочный платеж. Поставить в известность можно двумя способами:

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

Уведомить заимодателя требуется не менее, чем за 1-2 недели до намеченного платежа. Этот срок варьируется - все зависит от конкретного банка, где данный пункт прописан в договоре. Иначе, деньги автоматически будут начислены за следующий месяц.

На что обратить внимание

Многие банки ограничивают клиентов в выборе определенных условий кредитования, ставя тех перед фактом.

Выбор схемы платежей. Существует два вида: аннуитетный и дифференцированный. В 99% случаев банки предлагают первый вариант, так как он более выгоден для финансового учреждения:

ограничение суммы взноса при досрочных платежах.
регламентируют минимальный срок, после которого можно гасить ипотеку досрочно.
необходимо предупреждать о внеочередном расчете заранее.

Все эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре.

Где взять финансы для погашения долга

Существует несколько эффективных и реальных способов достать деньги, чтобы выплатить ипотеку быстрее.

Рефинансирование кредита

Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.

Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.

Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.

Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.

Делать рефинансирование имеет смысл только тогда, когда платить ипотеку еще долго. Это особенно актуально при аннуитетной схеме кредитования. Ведь тогда первое время в основном оплачивают проценты по ипотеке. В этом случае рефинансирование на меньшую для заемщика процентную ставку принесет больше пользы.

Налоговый вычет

Каждый резидент России, официально трудоустроенный и уплачивающий НДФЛ, имеет право вернуть 13% от стоимости недвижимости, включая все затраты: и основной кредит, и проценты по ипотеке. Но сумма, с которой будет возвращен подоходный налог, имеет свои ограничения. Так, с основного займа возвращают максимум 260 тыс. рублей. А с процентов – 390 000. Такие цифры возникли оттого, что государство возвращает 13%, но от стоимости жилья, не превышающей 2 млн, и 3 млн с суммы ипотечных процентов.

Количество возвращаемых денег в год напрямую зависит от заработной платы резидента Российской Федерации. При ежемесячном доходе 20 000 рублей заемщику вернут за год 31 200 (20 000*0,13*12). Итого получить полный возврат – 260 000 рублей – можно за 9 лет. С ипотечными процентами срок увеличивается. Всего можно от государства получить 650 000 рублей при соблюдении условия, согласно которому уплаченный резидентом подоходный налог больше этой суммы. Все полученные средства можно использовать для досрочной оплаты кредита. Это существенный плюс для тех, кто интересуется, как побыстрее погасить ипотеку.

Материнский капитал

Еще одна возможность быстрее погасить ипотеку, предоставляемая государством. Для этого нужно обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации или загранпаспорт), сертификатом, дающим право получить материнский капитал, заявлением о намерении досрочно погасить долг. После этого заемщику выдадут справку, содержащую следующую информацию:

оставшаяся сумма основного кредита;
долг с ипотечных процентов.

Кроме этого, в банке можно получить документы, подтверждающие право на жилье: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. С полученными документами обращаются в пенсионный фонд. Там нужно получить разрешение на перевод средств материнского капитала в счет оплаты ипотечного долга. В 2017 году размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

Как выгоднее расплатиться за ипотеку

Существует два варианта при преждевременной оплате ипотеки:

уменьшить размер ежемесячного расчета.
уменьшить общий срок оплаты.

Предпочтительнее сократить общий срок - оплатить быстро ипотеку. Ведь чем меньше времени платишь, тем меньше процентов по кредиту начисляют, что скажется в пользу клиента при переплате. Особенно это выгодно при начале выплат – позволит сэкономить внушительные суммы.

Уменьшение размера ежемесячных выплат – не столь выгодный вариант относительно итоговой переплаты. Этот способ подходит тем семьям, у которых по какой-либо причине снизился доход. Им нужно всеми доступными способами сократить ежемесячный расчет, чтобы свести концы с концами.

Для тех, кого интересует, как быстро погасить ипотеку: схема досрочных расчетов с кредитором должна учитывать следующие важные моменты.

Тщательно изучаем договор. Нужно внимательно читать каждый пункт, если есть непонятные моменты требовать разъяснение. Лучший вариант – обратиться за помощью к юристу.

Если есть возможность внести досрочно какую-либо сумму, хоть и небольшую – не затягиваем. Многие совершают ошибку, пытаясь накопить денег, а потом уже расплатиться. Внесенные на начальном этапе средства помогают уменьшить основную часть долга, тем самым экономя на процентах. Так что, чем раньше заемщик начнет досрочно гасить кредит, тем ему выгоднее.

Внося досрочные платежи, уменьшаем общий срок, а не ежемесячные расчет.

Когда есть возможность выгодного рефинансирования – не упускаем ее. Даже однопроцентная разница позволит сэкономить не один десяток тысяч рублей.

Налоговую декларацию на вычет следует подавать в начале года. Чем быстрее возвращенные деньги потратить на оплату долга, тем больше получится сэкономить. Подоходный налог возвращают в течение 4 месяцев - редко когда на это тратят меньше трех. Оперативность в этом вопросе приведет к значительной экономии.

После оплаты долга

Когда долгожданный день настал – получилось отдать быстро ипотеку, необходимо взять в банке справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств. Кроме того, требуется обратиться к услугам регистрационной палаты. Там с недвижимости снимут "статус" обременения и выдадут владельцу подтверждающий документ.

Все, кто приобрел жилье за кредитные средства, задаются вопросом: как быстрее погаситьипотеку? Ведь, практически для каждого человека данный вопрос носит психологический характер. Осознать и принять, что на протяжении десятков лет, заемщик будет платить долг, очень сложно.

Ежемесячные платежи из года в год, выплаты по продлению страховки и иные финансовые вливания в новоприобретенное жилье порождает желание как можно быстрее расплатиться с ипотечным долгом.

Схемы ежемесячных платежей

Выгодны ли те или иные ипотечные программы, определяется не только хорошим годовым процентом и удобным сроком кредитования, но и выбором одной из схем погашения.

Аннуитетная схема

Позволяет вносить ежемесячные платежи равными суммами в течение всего срока кредитования. Но не стоит полагать, что платеж состоит из равных половин: основного долга и процентов за его пользование.

Пример, ипотечный договор заключается на 20-25 лет, и первые 13-15 лет практически весь ежемесячный платеж будет состоять из начисленных процентов, а вот само тело кредита мало подвергнется изменениям. Как быстро погасить ипотеку по аннуитетной схеме? Никак. Банк даже при условии досрочной оплаты ипотеки истребует с заемщика свои проценты. Таким образом защищая себя от убытков и обеспечивая максимальный доход.

Дифференцированная схема

Ежемесячные платежи неравномерны. Первые платежи достаточно велики, но постепенно снижаются и уже не так сильно обременяют заемщика. И если уже при оформлении заемщик задумывается, как быстрее погасить ипотеку, то именно этим вариантом ему лучше всего воспользоваться.

Состоит из равных частей тела долга и начисленных процентов. И если ипотека досрочно погашается, происходит пропорциональное уменьшение суммы.

Платить такие ежемесячные платежи практически для всех заемщиков является непосильной задачей, поэтому выбираются Ведь и большинство банков не дают заемщику права выбора, по умолчанию используя аннуитетную схему.

При погашении долга аннуитетной схемой в первые 10-15 лет досрочно, сумма основного долга не сильно меняется. При дифференцированной схеме можно производить досрочное погашение в любое время. Следует очень тщательно рассматривать предлагаемые ипотечные программы, чтобы своевременно просчитать все риски. Ведь в процессе выплаты долга поменять уже ничего нельзя.

Рефинансирование - способ быстро погасить ипотеку

Пользоваться программами рефинансирования можно не только при невозможности в дальнейшем выплачивать задолженность. Займ, оформленный в другом банке для погашения нынешней ипотеки, может заметно сократить срок выплат. Единственным большим минусом рефинансирования является появление прав на данное жилье как залогового имущества (гл. 4 и гл. 6 закона «Об ипотеке»).

Если заёмщик воспользовался рефинансированием только для того, чтобы избавить жилье от обременения, то этого делать не стоит. Жилье и при ипотеке, и при рефинансировании будет использоваться как залог. Вообще, заемщику, если остаток его долга по ипотеке не превышает 700 тысяч рублей, лучше всего добиться получения потребительского кредита и им закрыть оставшийся долг.

Условия банка для досрочного погашения ипотеки

Прежде чем совершать необходимо изучить раздел об этом в чтобы понять, насколько это будет выгодно. В законе «О защите прав потребителей» есть статья, из которой следует, что банк не вправе полностью ограничить заемщика от досрочного погашения ипотеки, так как это ущемляет его права как потребителя. В ст. 810 ГК РФ сказано, что заемщик может полностью погасить долг досрочно, но с согласия кредитора. При этом остается открытым вопрос, имеет ли право банк взимать с заемщика дополнительные комиссии за досрочное погашение.

Судебная практика по данной теме содержит решения, когда выигрывал и заемщик, и кредитор. Некоторые банки обязывают заемщика за 1 месяц до предполагаемой даты полного погашения ипотеки письменно уведомлять их об этом.

Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом?

Первым шагом для досрочного погашения ипотеки с помощью материнского капитала станет подача в Пенсионный фонд заявления от владельца сертификата. В нем указываются все данные держателя, а также объясняется, на что планируется потратить деньги. К заявлению необходимо приложить пакет документов, состоящих из:

Если ипотека оформлялась на супруга/гу владельца сертификата, то необходимо будет дополнительно предоставить его паспорт и свидетельство о браке.

При принятии Пенсионным фондом положительного решения в течении 2-х месяцев с даты подачи заявления деньги поступят на счет кредитора. Данный способ позволяет положительно ответить на вопрос, можно ли погасить ипотеку материнским капиталом.

Вычет по налогам и ипотека

С помощью налогового вычета также можно частично или полностью погасить ипотеку. Каждый из граждан РФ имеет право при приобретении недвижимости получить возможность частично вернуть себе выплаченные ранее налоги. Это является имущественным вычетом. От суммы ипотечного долга исчисляется 13%. Заемщик вправе получить налоговый вычет, который не превышает 2 млн. рублей.

Планируй, откладывай и экономь

Если заемщик уже воспользовался вышеперечисленными способами, но его продолжает терзать вопрос, как быстрее погасить ипотеку, можно прибегнуть к следующим советам.

Необходимо тщательно проанализировать получаемые доходы и расходы. Просмотрев свои расходы, нужно решить, от которых можно отказаться, чтобы сэкономленные деньги ежемесячно отправлять на погашение ипотеки. Например, перестать пить кофе из автоматов и питаться в общепите. И не покупать разные ненужные мелочи.

Еще как можно погасить ипотеку досрочно?

Еще один из способов, как быстро погасить ипотеку, это взятие дополнительной работы. Можно заняться репетиторством или проведением консультаций, написанием текстов или ручной работой.

А если к ежемесячному платежу прибавить еще 10%, это также позволить ответить положительно на вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно.Только нужно знать схему, благодаря которой выплаты по кредитам будут производиться более правильно. Пример, имея несколько кредитную карту), заемщику сначала следует выплачивать самый небольшой займ. При этом к ежемесячному платежу по данному виду кредита, необходимо прибавить 10% и не забывать про оплату других. Двигаться от меньшего к большому. После того как другие кредиты буду закрыты, появится больше свободных средств, которые заемщик должен направлять на погашение ипотеки. Такая существенная прибавка также послужит вариантом, как быстрее погасить ипотеку.

В каком порядке платить по кредитам?

Имея несколько займов, заемщику целесообразнее будет выплачивать сначала те кредиты, по которым самый высокий годовой процент. Необходимо помнить, что по всем займам нужно своевременно и в полном объёме выплачивать ежемесячный платеж. Не допускать образования штрафов и пеней: ведь это лишние расходы и, как следствие, затягивание срока по выплате главного долга - ипотеки.

Выплатив самые «дорогие» кредиты, следует начать оплату небольших займов и только потом, направлять все свободные деньги на гашение ипотеки.

Страховка при ипотеке

Заемщик обязан по закону застраховать приобретаемое имущество, а также свое здоровье и жизнь. Можно ли погасить ипотеку досрочно при помощи страховки? Как вариант - можно расторгнуть страховой договор, после того как был подписан кредитный. Но так поступать следует только в том случае, когда заемщик полностью уверен, что после такого шага банк потребует от него досрочного погашения ипотеки. А вот если по условиям договора не предусмотрено досрочное погашение оставшейся суммы долга, то такой шаг заемщика спровоцирует банк на подачу искового заявления в суд. Ведь это нарушение кредитного договора.

При заключении кредитного договора необходимо заранее знать, на какой промежуток времени кредитор обязывает своего заемщика страховать имущество. Если в договоре указано, что страховка должна быть оформлена на весь срок кредитования, то в данном случае об экономии можно не мечтать.

Но если в договоре прописано, что заемщик обязан однократно оформить страховой полис, это и будет вариантом, как быстрее погасить ипотеку.

Страховка оформляется на срок от 1 года до пяти лет. После истечения строка страхового договора его необходимо продлевать. Но если в договоре не написано, что страховку требуется продлить, заемщик не обязан это делать. Ведь такой пункт отсутствует в подписанном документе.

Погашение ипотеки потребительским кредитом представляет собой оформление нового банковского продукта – ссуды на любые цели, с последующим переходом в собственность жилья, на оплату которого заемщик получает заем.

Оформление данного продукта на возможно в том случае, если заемщик обладает достаточной платежеспособностью для получения ссуды на сумму задолженности. При этом клиент вправе решить, будет ли оформлять кредит в банке, в котором выплачивает ипотеку, или воспользуется услугами иного кредитора.

Справка: аналог данного варианта – рефинансирование ипотечного кредита. Это снижение процентной ставки по ипотеке за счет оформления жилищного кредита в другом банке.

Если заемщик ранее допускал просрочки по платежам или уровень заработной платы не позволяет рассчитать платежеспособность для оформления потребительского займа на сумму долга по ипотеке, банк может отказать клиенту в получении данной услуги. Факторами, снижающими платежеспособность, так же являются:

наличие действующих кредитов в других банках (в том числе кредитных карт);
отсутствие созаемщиков (без достаточного уровня заработной платы);
приближенный к пенсионному возраст (ограничение по сроку возврата кредитных средств).

Выгодно ли такое решение и почему?

Потребительская сумма для погашения уже имеющейся ипотеки, как отдельный банковский продукт, в банках не представлена. Выгодно ли погасить жилищный заем таким кредитом?

Услуга представляет собой альтернативный вариант быстрого избавления от залогового обременения и является выгодной для заемщиков, которые хотят без ограничений совершать операции с недвижимостью, взятой в ипотеку, на рынке купли-продажи.

При этом разница в процентах при оформлении потребительского займа – не в пользу клиента: 9/10 ипотечных кредитов позволяют приобрести жилье по ставке на 2-5% ниже, чем минимальные условия займа на любые цели.

Размышляя, выгодно ли взять кредит, чтобы погасить ипотеку, заемщик должен определиться, что для него важнее: переплачивать проценты по потребительскому займу, но не зависеть от банка на рынке недвижимости, или погашать ипотечный кредит, имея жилье в залоге.

Справка: клиенты, которые оформляли кредит на недвижимость без залога, в 97% случаев не стремятся оформить ссуду для погашения своего займа.

Какие условия и требования для получения?

Чтобы взять кредит на погашение ссуды заемщик должен:

Обладать достаточной платежеспособностью для оформления потребительского кредита. При расчете финансового положения клиента наличие действующего ипотечного займа является фактором, значительно снижающим платежеспособность.
Предоставить в банк документы, подтверждающие целевое значение получения кредита. Кредиты на рефинансирование ссуд в других банков, в том числе ипотечных, выдаются на более выгодных для заемщика условиях.
Не иметь просрочек сроком более 14 дней на протяжении всего срока выплаты ипотечного кредита, в том числе, действующих непогашенных обязательств. Наличие непогашенных обязательств отрицательно влияет на кредитную историю плательщика.

Банки охотно предоставляют кредиты на погашение ипотеки при условии, что до конца срока кредитования осталось не менее 1 года , в исключительных случаях (при сумме кредита от 300 тыс. рублей и более) – не менее полугода. В противном случае банку не выгодно предоставлять займ, так как проценты за пользование заемными средствами за указанный период не принесут кредитору желаемой прибыли.

На каких условиях выдаются деньги при наличии жилищного залога?

Как взять данный банковский продукт для погашения жилищных банковских обязательств? При наличии действующего ипотечного кредита банки готовы выдать ссуду заемщику, если уровень его платежеспособности соответствует финансовым параметрам, позволяющим получить еще один вид займа.

Срок получения кредита может быть равен оставшемуся сроку погашения ипотеки или превышать его. График зависит от пожеланий и возможностей клиента: устраивает ли его предварительно рассчитанный платеж по кредиту, или заемщик желает уменьшить ежемесячный взнос за счет увеличения срока кредитования.

Процентная ставка зависит от условий банка, при этом, в 99% случаев заемщику придется переплатить при оформлении потребительского займа, так как условия займа для приобретения жилья намного выгоднее .

Важно: наличие ипотеки в банке-кредиторе не является фактором для снижения ставки по потребительскому кредиту. Напротив, банки-конкуренты зачастую предлагают более привлекательные условия для оформления ссуды на закрытие ипотечного кредита.

Как взять и какие потребуются документы?

Процедура оформления потребительской ссуды на закрытие ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

Выбор банка-кредитора. Необязательно оформлять ссуду у кредитора по ипотеке – иные банки могут предложить более выгодные проценты.
Выбор программы кредитования. Если кредитор не предлагает специальную ссуду на погашение ипотеки по льготным тарифам, рекомендуется обратить внимание на потребительские ссуды с минимальными тарифами.
Сбор документов.

Для оформления потребительского кредита может потребоваться:

Основным документом, удостоверяющим личность, для банка является паспорт РФ. Для закрытия ипотечного договора необходимо предоставить:

справку об остатке ссудной задолженности;
номер счета для перечисления средств;
кредитный договор.

Как происходит процедура возврата средств и закрытие долга?

После получения положительного решения по заявке клиенту поступают средства на указанный счет. Существует 2 варианта для погашения ипотеки за счет получения ссуды:

Кредитор перечисляет средства на ссудный счет. Клиенту остается только обратиться за и получением справки об отсутствии задолженности.
Средства приходят на счет заемщика. Чтобы закрыть ипотеку, клиент должен обратиться в отделение банка и оформить заявление на досрочное списание средств.

В первом случае срок закрытия ипотеки занимает не более 3-х суток: средства поступают напрямую на ссудный счет, далее клиенту выдается справка, в которой указано об отсутствии задолженности. Срок снятия обременения занимает до 30 дней – заемщику выдается выписка из банка, с которой следует обратиться в МФЦ для последующего оформления документов.

Во втором случае требуется дождаться исполнения услуги (до суток), далее – получить справку и ждать выписки на снятие обременения.

Справка: если клиент оформил нецелевой кредит, он не обязан представлять справки о перечислении кредитных средств. В иных случаях необходимо принести документ об отсутствии долга с печатью и подписью работника банка новому кредитору, или предоставить выписку о поступлении средств на счет по ипотеке.

Плюсы и минусы

Чтобы понять выгодно ли гасить заем подобным кредитом, заемщик должен оценить достоинства и недостатки данного решения . Плюсы погашения кредита на жилье за счет новой ссуды:

Клиент закрывает обязательства по ипотеке. Квартира, при условии последующего снятия обременения, полностью переходит в его собственность.
Отсутствие действующей ипотеки позволяет заемщику подать заявку (при необходимости) на приобретение нового жилья.
При желании и наличии предложений от банка клиент может неоднократно рефинансировать потребительские ссуды, уменьшая переплату, в отличие от ипотеки.

Но оформление займа с последующим перечислением средств на ссудный счет по ипотеке не всегда является выгодным для клиента:

Если до окончания срока кредитования осталось менее 1 года, банк может отказать в получении ссуды.
Переплата по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке, так как процентная ставка на обычные ссуды минимум на 2% превышает условия по займам на покупку жилья.
Получение ссуды на закрытие ипотеки является дополнительным банковским продуктом, для оформления которого заемщик должен соответствовать требованиям кредитора. Новая заявка на кредит влечет за собой сбор документов и (при целевом характере кредитование) предоставление отчетности.

Какие проблемы могут возникнуть?

При оформлении нового займа у клиента могут возникнуть неожиданные трудности:

Отказ в получении кредита . Причинами могут послужить плохая кредитная история, недостаточная платежеспособность, несоответствие требованиям банка (срок кредита или сумма).
Увеличение срока сделки : длительное поступления средств от кредитора, задержка досрочного погашения, получение выписки о снятии обременения сроком более 45 дней и прочее.
Дополнительные финансовые потери : оформление страхования, оплата госпошлины.

Чтобы избежать возможных проблем и задержек, рекомендуется выбирать надежные банки для получения займа и контролировать процесс погашения кредита и получения справок, например, отслеживать статус ипотеки в онлайн-кабинете. При нарушениях срока получения документов более чем на 3 суток рекомендуется уведомить менеджера банка или сотрудника гос. службы для последующей проверки правильности составления и сопровождения процесса.

Погашение ипотеки новым займом позволяет клиенту стать полноправным собственником жилья уже через 30 дней. Услуга выгодна для заемщиков с небольшими суммами кредита и тех, чья платежеспособность не вызывает сомнения у банка. Клиент вправе выбрать: получить кредит в другом банке или воспользоваться услугами кредитора по ипотеке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .