Был принят федеральный закон 214. Срок передачи квартиры дольщику

Приобретение жилья в ещё возводящемся здании – рискованное капиталовложение. Основные положения ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года регулируют возникающие правоотношения между сторонами сделки и защищают права покупателей-дольщиков.

Особое внимание требуется уделить договору, заключаемому участниками. Если хотя бы один пункт, указанный в ФЗ № 214, не будет соблюдён, документ признаётся недействительным.

Понятие ДДУ

Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать (иначе ДДУ).

На основании данного документа одна сторона – дольщик – обязуется передать другой стороне – застройщику – оговорённую сумму денег. После окончания строительных работ часть недвижимости (квартира, комната) передаётся в частную собственность к дольщику.

Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:

цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.

К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.

Стороны сделки

Как указывалось выше, заключением ДДУ занимаются 2 стороны – застройщик и дольщик. К первым относят любую организацию – юридическое лицо – с правом на распоряжение землёй, на которой возводится дом, и официальным допуском на осуществление строительных работ.

При этом компания не обязательно должна владеть земельным участком, по закону она вправе заключить с её собственником договор аренды или субаренды.

В роли дольщика могут выступать:

частные предприниматели;
обычные граждане;
компании.

ДДУ относится к разновидности гражданско-правовых договоров, однако до недавнего времени процесс заключения сделки плохо регулировался на законодательном уровне. Для защиты прав дольщиков от махинаций мошенников 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214.

На основании заключённого ДДУ строительная компания обязуется передать определённый объект в распоряжение второй стороне в установленный период.

Ниже перечислен список, какие гарантии даёт ФЗ № 214:

застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
при случайной гибели или нанесении имуществу вреда до момента передачи прав на объект второй стороне ответственность ложится на застройщика;
недвижимость подлежит передаче наследникам дольщика в случае его гибели (наследуются и права, и обязанности по заключённому ДДУ);
для защиты интересов дольщиков законодательство устанавливает гарантийный срок на объект (при выявлении недостатков или изъянов вторая сторона вправе привлечь компанию-застройщика к ответственности).

Следует отметить, если ДДУ содержит условие, которое способно освободить строительную организацию от ответственности при обнаружении недостатков у объекта, сам договор продолжит иметь юридическую силу, однако данные положения документа ничтожны и незаконны.

Гарантийный срок, согласно ФЗ № 214, не может быть меньше:

трёх лет, если речь идёт о технологическом либо инженерном оборудовании, переданном дольщикам;
пяти лет (на сам предмет сделки).

Отметим, что гражданин, согласно ФЗ № 214, может приобрести жильё в строящемся здании только для семейных, личных или прочих целей, не связанных с коммерческой деятельностью.

Подготовка ДДУ по ФЗ № 214: на что обратить внимание?

Договор долевого участия является двусторонним и возмездным, он оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в отделении единого Росреестра либо МФЦ. ДДУ должен содержать перечисленные ниже сведения, согласно 4 части 4 статьи ФЗ № 214:

характеристику продаваемого объекта, совпадающую с проектной документацией;
точные сроки сдачи предмета сделки во владение дольщику;
сведения об участниках;
стоимость сделки, порядок внесения оплаты;
гарантийный срок;
методы обеспечения обязательств по ДДУ;
подписи сторон.

Если хотя бы одно из перечисленных условий не содержится в документе, по закону он считается недействительным. Сама сделка признаётся официально заключённой в момент регистрации договора в Росреестре.

После передачи объекта в собственность дольщика, он обязан аналогичным образом зарегистрировать факт возникновения прав на недвижимость. Данная процедура осуществляется исключительно после того, как обе стороны исполнят все необходимые по документам требования и условия.

Документы для регистрации ДДУ

Продажа квартир в строящемся доме имеет множество нюансов. Один из них – различие в комплекте документации при регистрации первого ДДУ и всех последующих. Так, в общий перечень входят:

(в двух экземплярах от обеих сторон, несколько иная);
чек, удостоверяющий уплату определённой пошлины;
ДДУ со всеми сопутствующими приложениями (минимум в 3 экземплярах, по количеству сторон сделки);
паспорт (при наличии несовершеннолетнего владельца до 14 лет предоставляется его свидетельство о рождении);
согласие официального супруга дольщика на сделку, удостоверенное нотариально (не требуется, если и муж, и жена – участники сделки);
договор залога права требования (при оформлении кредита для выкупа доли);
документы по возводимому объекту, содержащие его характеристику и месторасположение;
доверенность или документ, подтверждающий назначение заявителя опекуном (при необходимости, если бумаги подаются через представителя).

Если вы являетесь первым дольщиком, который регистрирует свой договор, помимо стандартного набора бумаг, вам понадобится предоставить сотруднику Росреестра некоторые документы от застройщика, а именно:

планировку дома;
проектную декларацию;
официальное разрешение от муниципалитета на строительство;
документ, удостоверяющий наличие у застройщика права распоряжения землёй;
договор страхования гражданской ответственности при недобросовестном исполнении условий сделки (также требуется подтверждение оплаты части или всей страховки);
договор поручительства за своевременную сдачу дома совладельцам;
перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

Для осуществления регистрации второго и последующих ДДУ сотрудник не вправе запрашивать перечисленные выше бумаги. В Росреестр или МФЦ достаточно предоставить стандартный комплект.

Стоимость регистрации ДДУ

Регистрационная процедура в отделении Росреестра осуществляется платно. На основании 30 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, гражданин, заключивший договор со строительной компанией, должен заплатить 350 рублей за данную услугу, а предприятие– 6 тыс. рублей.

В соответствии со вторым пунктом 333.18 статьи того же кодекса, при обращении в государственный орган обе стороны оплачивают необходимую пошлину в равных частях, то есть по ½ от установленного для заявителя размера сбора.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Суть фз № 214 состоит в том, чтоб обезопасить дольщиков при вступлении в долевое строительство. Так ли это? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут на 2017 год? Есть ли уверенность в том, что на деле, договор действительно предоставляет гарантии, и каковы его плюсы? Как правильно заключить договор долевого участия?

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги. Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2016 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Основные моменты договора

Договор 214 фз что это? Единственный, законный тип соглашения софинансирования постройки жилья. При этом внесение платы не предусматривает проценты для дольщика. В 214 фз предусмотрены моменты, которые должны быть в договоре.

Обязательное условие это обязанности строителя. Договор о долевом участии в строительстве должен иметь информацию об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в эксплуатацию и получить соответствующий акт и передать положенное дольщику жилье.

Обязанности самого дольщика тоже должны быть отражены в договоре. Это касается оплаты договора в полном объеме. Дольщик обязан принять введенное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье соответствует всем требованиям и качеству.

Обязательные пункты договора

Составленный в соответствии с федеральным законом договор, должен иметь определенные пункты. К ним относятся:

Все данные об имуществе дольщика, которое будет передано в последствии.
Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
Срок, в который жилье должно быть передано покупателю.
Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
Гарантия на предоставленное имущество.
Ответственность (ст 10 214 фз).

Все эти пункты подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантии

Федеральный закон 214 фз содержит сноску на гарантийные обязательства, а именно статья 7. Если имущество по каким-то причинам повредилось до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построивший объект недвижимости.

В случае смерти дольщика, текст федерального закона предусматривает, переход права на наследников. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение дду регулирует закон о долевом строительстве 214 фз, на отношения сторон договора распространяется законодательство о защите прав потребителя, по тем вопросам, которые не нашли своего отражения в 214 фз.

Противоречия договора закону

Как правило, строительная организация работает по уже не единожды зарегистрированному договору. Если он уже прошел регистрацию, то это значит, что он соответствует 214 фз о долевом участии. Такой договор можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительный договор.

Однако 214 федеральный закон все же имеет лазейки. То есть составить соглашение, в котором будут предусмотрены больше интересы застройщика, нежели покупателя. Если при ознакомлении возникли сомнения, то есть два выхода: заняться поиском другой компании, или попробовать урегулировать разногласия. Но это маловероятно.

Другие способы продажи в обход дду

По 214 законодательству запрещена продажа иным способом в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о другом. В связи с привлечением денег для стройки создают ЖСК и ЖНК. Их члены покупают не квадратные метры, а паи.

Однако, исходя из имеющейся практики судов, пайщики не могут воспользоваться правами, указанными в законе о защите прав потребителя, который регулирует области, не освещенные в 214 фз. Еще одним вариантом является продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти варианты рискованны, так же как и предварительные договора. Они только подтверждают негативную информацию о застройщиках, желающих просто заработать деньги. Как правило, строители не могу заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с недостающими документами, необходимыми для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией. Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтоб этого не было, и был создан федеральный закон о долевом участии.

Предварительное соглашение законно, ведь оно предусматривает только то, что в последствие будет заключен основной договор. Однако люди по нему платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Чтоб избежать обмана деньги нужно переводить на депозит застройщика, которые он сможет получить, только заключив непосредственный договор. Но это бывает редко и зачастую деньги падают на счет застройщика.

Так, можно сделать вывод о том, что новое законодательство РФ поддерживает защиты дольщиков и обладает своими плюсами.

Положительные моменты

Защита от продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор проходит удостоверение в Росреестре, и именно он дает гарантии того, что жилье не продадут кому-нибудь еще.

Схема продаж по переуступке стала более доступной. Банки стали одобрять сделки по покупке недвижимости в еще недостроенных домах. А это уже несет плюс строителям, ведь чем проще приобрести жилье, тем быстрей продается жилье, и растет прибыль компании.

Да и процесс регистрации собственности стал более простым. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь это идет по накатанной с момента регистрации первого договора дду. Присутствие на регистрации права представитель застройщика не требуется.

Суть закона говорит также о том, что строители перед началом застройки обязаны подготовить все проектные документы, то есть, чтоб они все были согласованы. Это и есть страхование риска невозможности введения дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются на длительное время, а это издержки. И строительная фирма идет на обман, заключая предварительные договора. И в процессе стройки получают все необходимые бумаги.

Законом так же предусмотрен возврат финансов в случае расторжения контракта по воле сторон. Это в том случае если деньги переводились на депозит.

В строительстве в соответствии с законом, больше учитываются интересы дольщиков. Рассмотрим пример. Если покупатель не вовремя заплатил ежемесячный платеж, то он штрафуется на незначительную сумму, а вот если компания не сдаст дом в срок, то штраф будет внушающего размера. Однако застройщик может откорректировать данный пункт в свою сторону. Выход один - рассматривать договор внимательнее.

Ранее сроки сдачи трактовались как плановые сроки, и тем самым лавировали этим при разбирательствах. Теперь приняты е законы этого не допускают. Сроки должны быть указаны четко, и за его нарушение уплачивается не маленькая пеня. Однако срок можно перенести и законно, но об этом необходимо уведомлять дольщиков за несколько месяцев вперед. Однако неустойку платить придется все равно.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, квадратные метры, технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе эти данные менять нельзя. Все эти данные помогут в последствии требовать то жилье, которое соответствует всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена за квадратный метр после заключения дду меняться не может. В случае требования доплат, необходимо обращаться в суд, решение будет однозначно в пользу дольщика. Но вначале нужно внимательно познакомиться с текстом соглашения.

Ст. 9 214 фз регулирует расторжение договора.

Так дольщик имеет на это право в случаях:

Не передано недвижимое имущество в срок.
Приостановка возведения дома, в котором находится долевой объект с реальными возможностями своевременной его сдачи в эксплуатацию.
В проект дома внесены существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
Изменено назначение помещений, которые входят в состав дома.
Нарушены гарантийные обязательства. А именно: жилье не того качества или оно вовсе не пригодно для проживания.
Существенные нарушения оговоренного качества недвижимости.

В случае расторжения контракта дольщик забирает все внесенные им деньги обратно. При этом застройщик выплачивает компенсацию за их пользование. Она рассчитывается по ставке банка с момента поступления денег от покупателя.

Изменения

Поправки в закон вносились на всем промежутке времени существования ФЗ 214. Последняя редакция закона была направлена на добавлении уголовной ответственности за нарушения в области долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона существует комментарии к нему, в котором более ясно описываются нюансы о строительстве жилья в долевках.

8 ожидаемых пунктов изменений

В настоящее время выходит 13 редакция данного закона, которая начнет свою работу уже в начале 2017 года. Его краткое содержание состоит в следующем:

Будет создан реестр застройщиков на государственной основе. Какие данные будут туда вноситься о застройщике и порядок данного действия найдут в отдельном постановлении правительства. Все организации застройщики буду оцениваться по бальной системе, и эта оценка будет говорить о его надежности. Но это не получило отражение в законе, и остается когда же выйдет постановление правительства. Ведь только после этого возможно будет посмотреть действенность этой меры.
Вменяется обязанность к строительным фирмам размещать информацию в интернете относительно проектной декларации. Это и ранее было. Однако, правило ужесточились и список данных стал гораздо больше. Предусматривается так же ответственность, в случае если данные не были отражены. В проектной декларации размещаются данные не только на самого застройщика, но и о строящейся недвижимости. В ней указываются: название, адрес, как работает, регистрационные сведения, учредители организации. Помимо этого имеются сведения какие объекты этой фирмой были построены, сроки ввода их в эксплуатацию, имелись ли нарушения и жалобы. Информация размещается за последние 3 года. Все это дает понять о благонадежности застройщика.
Федеральный закон распространяться будет не только на многоквартирные дома, но и дома, которые состоят из трех или больше блоков (блокированная застройка).
Застройщик может привлекать финансы дольщиков, только если он полностью оплатил уставной капитал. И это размер привязывается к площади всех строящихся этим застройщиком объектам долевого участия. Что это значит? На практике минимальная сумма вкладочного капитала будет зависеть от площади строящегося здания, и будет равен 2,5 миллиона рублей, если площадь здания равна 1,5 тысячи кВ.м, а если площадь здания составляет более 500 тысяч кВ.м, то уставной капитал будет равен 1 миллиард 500 миллионов рублей. Ранее по общим правилам уставной капитал был равен 10000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на то, чтоб искоренить из бизнеса мелких предпринимателей, а не для защиты дольщиков от рисков потери денег.
Механизм вовлечения средств так же меняется. Теперь дольщики переводят деньги за покупку на эскроу-счета, расположенные в банках. И строители могут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. А до этого момента придется пользоваться проектным финансированием.
Формирование компенсационного фонда. Он образовывается за счет взносов строительных компаний. Это обязательно. По процентам это немного всего 1% от стоимости постройки. Но в итоге сумма набегает не маленькая, а огромная. Вся сумма лежит в банке. А вот как дольщику можно получить деньги пока совершенно не понятно, и ссылки в законе на это нет.
Реклама. Это конечно не существенное для дольщика изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, которая направлена на привлечение финансов граждан.
Следующие изменения будут касаться особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав. Процедура будет гораздо проще, при минимальном пакете бумаг.

Свершились изменения в области перекидки денег с одного строящегося здания на другое. Такие действия на практике приводили к неустойчивому финансовому положению застройщика, что приводило к банкротству предприятия. В настоящее время это не допустимо.

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Вывод

Что такое долевое строительство? Основываясь на практике это привлечение денежных средств для строительства недвижимости с дольщиков. Понятно, что такое жилье стоит дешевле в разы. Ведь платить всю жизнь ипотеку это достаточно тягостно.

Однако стоит понимать, что для застройщика основным моментом строительства является получение денежных средств. Именно поэтому он идет на любые действия. В соответствии с ФЗ 214 он обязан заключать дду. Однако для него это не выгодно, ведь он подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, у него нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но по нему дольщики должны платить деньги, а вот это уже не правомерно.

Участием в долевом строительстве жилья сегодня интересуется все больше людей. Законодательно регламентирован данный процесс в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Именно этот нормативный акт будет разобран в статье.

Предмет регулирования Федерального закона

Кто, согласно 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года), является застройщиком? Это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Целью застройщика является привлечение денежных средств участников долевого строительства для возведения жилищных объектов. А что является объектом долевого строительства? Это помещение жилого или нежилого типа, что подлежит передаче долевому участнику. Это может быть абсолютно любой объект, за исключением производственного.

Суть закона 214-ФЗ заключается в регулировании отношений, связанных с привлечением финансов для долевого строительства недвижимых объектов. Какими способами допускается привлечение денег? Закон закрепляет:

договоры участия граждан в строительстве долевого типа;
выпуск облигаций в виде жилищных сертификатов;
регулирование деятельности жилищных кооперативов.

О правах на привлечение финансов будет рассказано далее.

Право на привлечение денег

Когда застройщик получает возможность привлекать финансы участников строительства? В соответствии со статьей 3 214-ФЗ (последняя редакция от 2017 года), такое право появляется только после получения соответствующего разрешения на проведение строительства и проектной декларации. До получения документации в полном объеме любое привлечение финансов будет незаконным.

Каким требованиям должен отвечать застройщик, собирающий с участников договора финансы для возведения объектов? Вот на что указывает нормативный акт:

должен быть полностью оплачен уставной капитал юридического лица;
в отношении застройщика не должны проводиться ликвидационные процедуры, соответственно, и арбитражный суд не должен принимать решений о применении подобных процедур;
деятельность застройщика не должна быть приостановлена по принятому судом решению;
сведения о застройщике должны отсутствовать в списке недобросовестных застройщиков;
у юридического лица не должно быть недоимок по сборам, налогам, задолженностям и т. д.;
у главного бухгалтера застройщика не должно быть судимости.

На все вышеперечисленные требования стоит обратить внимание как самим застройщикам, так и лицам, желающим принять участие в программе долевого строительства.

О договоре участия

Статья 4 в 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года) закрепляет нормы, которым должен соответствовать любой договор участия в долевом строительстве. В соответствии с договором, застройщик обязан создавать многоквартирный жилой объект, а после возведения передавать разрешения на ввод его в эксплуатацию. Участники же долевого строительства обязуются своевременно платить застройщику. Все эти требования должны быть прописаны в специальном договоре. Сам договор должен иметь письменную форму. Обязательным условием считается его государственная регистрация.

Вот что должен содержать любой договор участия дольщиков в строительстве:

определение конкретного объекта, возводимого на финансовые средства участников строительства;
сроки передачи застройщиком объекта участникам строительства;
гарантийные сроки на объект;
способы обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.

Суть закона 214-ФЗ очень проста: ответственность за все возможные риски, связанные с гибелью или повреждением объекта, несет только застройщик.

Так, в 2017 году закон подвергся глобальным изменениям:

создан единый реестр застройщиков;
появилась обязанность выкладывать проектную декларацию в интернете на условиях открытого доступа;
привлечение денег с дольщиков отныне возможно только при условии полной оплаты уставного капитала;
создан компенсационный фонд, формируемый за счет взносов дольщиков.

Все перечисленные изменения помогут решить проблему обманутых дольщиков, финансовых махинаций и некачественной застройки.

О сроках передачи и гарантиях качества

Сроки передачи объекта застройщиком фиксирует статья 6 рассматриваемого Федерального закона. Здесь все довольно просто: срок указан в договоре, и застройщик не должен его нарушать. В противном случае на него будет возложена ответственность. Участники же долевого строительства получат сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, что осуществляет Центральный Банк РФ. Застройщик может предупредить участников строительства о невозможности возвести объект в установленный срок. Сделать он это обязан за 2 месяца до истечения указанного периода.

Виды гарантий качества объекта фиксируются в статье 7 рассматриваемого законопроекта. Все гарантии закрепляются документально. Если же участник строительства обнаружил при сдаче объекта отступления от условий договора, то он имеет право:

требовать от застройщика устранения недостатков в разумные сроки на безвозмездной основе;
требовать соразмерного сокращения договорной цены;
требовать возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Условия договора об освобождении от ответственности застройщика не могут иметь юридической силы. Суть закона 214-ФЗ, таким образом, полностью соответствует конституционным нормам.

Исполнение обязательств

Зафиксированные в договоре обязательства должны подлежать строгому исполнению. Статья 12 рассматриваемого нормативного акта гласит, что обязательства могут считаться выполненными только после подписания всеми сторонами передаточного акта о передаче объекта. Уплата всех денежных средств в соответствии с заключенным договором также будет свидетельствовать о полном завершении исполнения обязательств.

Статья 12.1 фиксирует дополнительные способы обеспечить исполнение обязательств. Здесь стоит выделить:

возврат внесенных в строительство денежных средств;
выплата убытков и неустойки в полном размере.

Исполнение обязательств застройщиком может обеспечиваться либо страхованием ответственности, либо взятием поручительства в банке.

Об использовании денежных средств

Суть закона 214-ФЗ заключается в строгом фиксировании основных требований к участникам строительства. Так, в статье 18 закрепляются основные виды целей, на которые застройщик может тратить полученные финансы:

непосредственно строительство дома или нескольких домов;
возмещение затрат на приобретение или оформление дома или земельного участка;
возмещение затрат на подготовку документов;
строительство или реконструкция земельного участка;
подключение домов к техническому и инженерному обеспечению.

Застройщик должен ежегодно готовить бухгалтерскую отчетность для проверки ее аудиторами.

Информация о застройщике

Обеспечение прозрачности, гласности и открытости является основным принципом, определяющим суть закона 214-ФЗ. Неустойки, невыплаченные дольщикам, финансовые махинации, отмывание денег - все это будет почти что невозможным, если застройщик и участники строительства предоставят о себе полную информацию. Статья 20 закрепляет пример информации, которую должен предоставлять застройщик:

о наименовании своего юридического лица;
о месте нахождения, режиме работы, телефоне, официальном сайте и т.д.;
о государственной регистрации;
об участниках и учредителях юридического лица;
обо всех готовящихся и находящихся в производстве проектах;
о членстве застройщика в организациях саморегулируемого типа;
о ежегодных финансовых отчетностях и т. д.

Не менее подробную информацию о себе должны предоставлять и участники долевого строительства. Однако далее будет рассказано о проектах строительства.

Информация о строительных проектах

Как может быть получен объект на земельном участке, жилой дом или отдельно взятая квартира? Суть закона 214-ФЗ в том, чтобы затронуть и подробно регламентировать все эти моменты. В статье 21 рассматриваемого нормативного акта выдвигаются требования к проекту строительства. Что же должна содержать в себе проектная документация? Согласно закону, сюда входят:

сведения о видах строящихся объектов;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на землю;
о благоустройстве территории близ строящегося объекта;
о графике реализации объекта;
о стоимости объекта (можно примерной);
о способах исполнения обязательств.

Естественно, это далеко не все требования к строительному проекту. Полный перечень можно будет найти в статье 21 214-ФЗ.

Государственная регистрация

Регистрация рабочих процессов государственными инстанциями является, наверное, самым важным элементом во всем процессе долевого строительства. Так, властные инстанции способны запрашивать у застройщика любые нормативные документы, осуществлять проверки, получать от юридического лица все необходимые отчеты и т. д.

Согласно статье 23.1, государство должно вести реестр застройщиков. Это открытый информационный ресурс, содержащий в себе сведения о юридических лицах, занимающихся строительством. Состав сведений определяется российским Правительством.

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.