В каких странах не продают землю. Покупка земли за границей: тонкости совершения сделки. Ограничения по параметрам объектов

С началом проведения земельной реформы в 2000 г. связывают создание крупных агрохолдингов и фермерских хозяйств. Более 7 млн селян получили право на приватизацию свыше 28 млн земельных участков (паев). После приватизации часть земель была передана в краткосрочную и долгосрочную аренду, а некоторые владельцы успели продать земельные площади до введения моратория 1 января 2002 г. В то время, как в Украине на протяжении 15 лет «зарождается» рынок земли, в других странах мира он успешно функционирует. Нашим парламентариям не помешало бы обратить внимание на страны Евросоюза, Америки и смоделировать-скопировать успешный опыт либо модель грамотного распоряжения землей. Предлагаем рассмотреть условия приобретения земель в разных странах мира и сравнить цены.

«Затяжное» формирование рынка

Мораторий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. Известно, что земля является основным национальным богатством страны и находится под особым контролем государства. Эффективность управления свободными землями гарантирует занятость населения, обеспечение необходимыми продуктами питания, увеличение экспортных операций и пополнение бюджета.

Основная цель руководства любой страны — гарантировать право собственности на земельный участок, не препятствовать развитию аграрного бизнеса, не продавать за бесценок земли принадлежащие государству. Несомненно, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в скупке земель. Однако вместе с тем, большинство фермеров и представителей агрохолдингов убеждены, что необходимо повышать эффективность их обработки, а не просто увеличивать земельный банк. Во главу угла ставится повышение урожайности за счет технологий, инноваций, применения современной сельхозтехники.

Украинские эксперты прогнозируют, что рыночный диапазон цен после снятия моратория составит $1,5 — $6,0 тыс. в зависимости от плодородия почвы, наличия капельного орошения, состава грунта. Ожидается, что цены в Украине будут на порядок ниже западноевропейских стран. Арендная плата по Украине до обесценивания гривны была на уровне $75-120, после обесценивания в 2015 г. упала до $32-50 за 1 гектар.

В министерских кабинетах горячо обсуждается четыре варианта вокруг снятия моратория: полная либерализация рынка земли, либерализация с количественными ограничениями, либерализация с ограничениями для иностранных инвесторов, пролонгация условия закрытого рынка. Рассмотрим, как эту проблему решали за рубежом.

Эстония

Государство не принимает прямого участия в регулировании цен, а с 2011 г. сняты любые ограничения по приобретению аграрных активов. Налог при продаже составляет 2%, а стоимость 1 га — $5,0 тыс. Несмотря на это, более 60% свободных площадей находится в аренде. Иностранные инвесторы пользуются одинаковыми правами с местными гражданами, но при условии использования земельного банка сугубо в сельскохозяйственных целях.

Болгария

В руках граждан сконцентрировано порядка 98% сельскохозяйственных земель, после успешно проведенной реформы в 1990-х гг. Изначально устанавливались 3-х годичные ограничения (мораторий), но они не получили поддержку среди болгар. На данный момент приобрести поля могут граждане Болгарии и ЕС, юридическое либо физическое лицо, пребывающее более 5 лет на территории страны, а также компании, с которыми государство заключило международные договора. Стоимость земли государство не регулирует, и нет ограничений по размерам площадей в одни руки, одному предприятию. Средняя стоимость 1 га — $4,6 тыс.

Польша

Правительство соседнего государства по аналогии с Болгарией и Эстонией не занимается прямой регулировкой и вмешательством в формирование рыночной стоимости земель. Исключением является количественное выражение площадей на одно физлицо — 500 га пахотных земель. Налог при продаже оплачивает покупатель в размере 2-5%, а вот плата за владение участком отсутствует. С 1 мая 2016 г. были окончательно разблокированы временные ограничения для граждан ЕС, что привело к увеличению стоимости до $10,3 тыс. за 1 га.

Румыния

Чтобы стать владельцем земельного участка, достаточно обладать профессиональной квалификацией, дипломом, опытом управления аграрным сектором, при этом допустимая площадь для физлица — 100 га. Около 94% земель находится в частной собственности, а удельный вес агропрома в ВВП страны превышает 5%. После вступления Румынии в Европейский союз в 2007 г. был введен мораторий на 7 лет, после чего земельный банк открылся для иностранцев. Государственное регулирование рыночных цен отсутствует, налог при продаже 3%, а постоянная плата за владение землей установлена на уровне — 2% от стоимости сделки. Гражданам ЕС разрешена покупка на условиях прямого целевого использования, а средняя цена — $6,1 тыс. за 1 га.

Хорватия

Руководство страны закрыло рынок для иностранцев, а во владении граждан находится 65% полей, из которых 1/3 вообще не обрабатываются. Стоимость земель на внутреннем рынке не регулируется, количественных ограничений по пахотным землям не существует. Установлена фиксированная ставка — 5% при продаже и владении землей, а стоимость 1 га составляет в среднем $7 тыс.

Сербия

Земельная реформа началась с реституции — возвращения 74% сельскохозяйственных земель в частные руки. Удельный вес АПК в общем ВВП Сербии составляет 10%, а уже на начало 2016 г. сконцентрировано 92% земель в частной собственности. Иностранцам запрещено покупать земли, а для своих граждан установлена планка при приобретении — минимум 50 соток. Средняя цена 1 га пахотных площадей — $13 тыс.

Австрия

Данная страна не относится к аграрным странам Евросоюза, но здесь более 50% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности. Австрия — это федеративная страна, где в каждом регионе действуют свои законы. Так, в большинстве федеральных землях предусмотрен минимальный срок аренды — 3 года. На АПК приходится 1,4 % общего ВВП. Наследником земель может быть только один ребенок в семье. Налог (3,5 %) при продаже земли оплачивает покупатель. Стоимость 1 га впечатляет — $42 тыс.

Великобритания

Страна особо славится уровнем механизации сельского хозяйства и продуктивностью производства. Фермерство среди британцев не пользуется большим спросом, как вид бизнеса, но все же аграрный сектор — стабильная и надежная инвестиция по английским меркам. Срок аренды земли не регулируется, исключение Шотландия — 175 лет. Стать владельцем земли сможет любой житель Соединенного Королевства, ЕС, иностранный инвестор, но придется изрядно раскошелиться, уплатив $31,4 тыс. за 1 га.

Ирландия

Страна отличается самым либеральным рынком земель сельскохозяйственного назначения. Государство дотирует население, выдавая долгосрочные кредиты, что позволило сконцентрировать 90% земель в частных руках. Особенностью ирландского земельного рынка можно выделить существование краткосрочных, сезонных договоров аренды, не требующих регистрации. Какие либо ограничения на покупку земель отсутствуют, только от юрлиц-нерезидентов потребуется отдельное разрешение земельной комиссии. При продаже оплачивается пошлина государству 1-8% от стоимости земли $39,3 тыс. за 1 га.

Испания

До проведения эффективной земельной реформы в конце ХХ века, множество фермеров вынуждены были покинуть страну, что привело к резкому падению удельного веса АПК в ВВП Испании. На данный момент налог на передачу прав собственности составляет 6% от сделки. Мораторий на продажу пахотного угодья отсутствует, что привело к удорожанию земель до $16,1 тыс. за 1 га.

Германия

Эта страна — безоговорочный лидер по продаже сельскохозяйственных земель в Евросоюзе. Германия славится традиционно высоким уровнем автоматизации, механизации, внедрением экологических технологий в аграрном производстве. Средняя стоимость 1 га земли — $32,3 тыс., при этом большим спросом пользуются пахотные поля в Баварии, Нижней Саксонии, Саксонии-Ангальт, Тюрингии, Бранденбурге. Налог при продаже оплачивает покупатель, его размер не более 3,5 % от цены сделки. Земельные ограничения для своих и иностранных граждан полностью отсутствуют.

Голландия

Цена свободных сельскохозяйственных площадей буквально идет на вес золота и составляет $63,7 тыс. за 1 га. Почти 90% земель сконцентрировано в частных руках, при этом нет никаких ограничений, на право распоряжаться участками. Покупателем может выступить кто угодно, важно лишь оплатить 6% налога от стоимости сделки. Минимальный срок сдачи земли в аренду — 6 лет, для фермерских хозяйств — 12. При продаже участка на аукционе, арендатор имеет приоритетное право на покупку.

Швейцария

Одна из стран, где 100% земельной собственности находится в частных руках. Правительство Швейцарии не оказывает государственного регулирования в области ценообразования. Для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза или иметь разрешение на проживание. Максимальная площадь земли регулируется местными органами власти. Минимальный срок сдачи в аренду — 9 лет, а вот смена целевого назначения участка после продажи строго запрещена. Швейцария отдает приоритет семейным предприятиям, где собственник пая при продаже обязан получить нотариальное разрешение от всех родственников, имеющие право наследования. Средняя стоимость замели по кантонам (провинциям) составляет $70 тыс. за 1 га.

США, Канада, Бразилия

В Соединенных Штатах Америки, Канаде и Бразилии цены стартуют от $10 тыс. за 1 га. Основными покупателями земель сельскохозяйственного назначения в тех странах, где отсутствует прямой запрет на продажу, выступают административные органы, физические лица, предприятия, компании по управлению недвижимостью. Земли передаются на основании решений правительства и местных органов власти, аукционов и конкурсов, а также осуществляется переуступка права, аренда и обмен.

Земельный коллапс в Украине

Украинские аграрные предприятия доказали свою эффективность на международной арене, занимая топовые позиции в экспорте подсолнечного масла, зерновых, сои т.д. По мнению руководителя аналитического департамента консалтингового агентства «ААА» Марии Колесник, подавляющая часть агрохолдингов также заинтересована в прозрачном механизме долгосрочной аренды с гарантированной защитой интересов арендатора. Все они при сборе активов пользовались заимствованным капиталом: кредитами коммерческих банков либо облигациями.

Активы приобретались по цене от $300 до $1 тыс. за 1 га сельхозугодий. Речь идет о покупке корпоративных прав субъектов хозяйствования, располагающих правами аренды на землю. Фактически, уже один раз была осуществлена покупка паев, банку нет необходимости выделить средства повторно, ведь формализация права собственности на землю не увеличит прибыль. Предприятия получают стабильный доход и не все готовы на дополнительные издержки, связанные с повторной продажей земель.

К большому сожалению, вопрос продажи и формирования реальной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Украине весьма политизирован, на нем еще не одна партия сделает свой рейтинг. Государству необходимо не только заботиться о социальной составляющей экономики, но и уделить должное внимание развитию бизнеса, улучшить условия для его ведения. По мнению аналитиков, рационально будет разработать прозрачный механизм продажи/закладывания прав аренды на продолжительный срок.

Як завдяки ринку землі твоя бабуся може отримувати за свою землю в 10 разів більше, ніж зараз, чому в країну прийде більше інвестицій, будуть нові робочі місця, а казна отримає більше податків? І чому турбота про українців від тих, хто проти продажу землі, насправді є одним з найбільших обманів в історії України?

Україна — країна дурних заборон. У нас ще нещодавно не можна було просто взяти і купити акції "Еплу" або "Фейсбуку", необхідно було отримувати дозвіл від Нацбанку. Жінкам досі не можна бути машиністками метро або шахтарками, тому що хтось в уряді вважає, що це робота не для них. Тобто водити автобуси або трамваї жінкам можна, а метро вже не можна. Але все ж таки більшість дурних заборон зачіпають невелику кількість українців — швидше за все, у тебе ніколи не виникало бажання купити акції "Еплу" або водити поїзд метро.

Але прямо зараз в Україні вирішується доля заборони, яка стосується 7 мільйонів людей. Це заборона продавати та купувати землі сільськогосподарського призначення. А 7 мільйонів людей — це власники земельних паїв — городів або полів у селах.

Від того, яке рішення приймуть депутати, залежить не лише право вільно розпоряджатися своїм майном, а ще й те, чи прийде в Україну більше інвестицій, чи отримає бюджет більше податків, чи з"явиться більше робочих місць.

Що це взагалі за сільгоспземля і чому про неї говорять уже кілька років поспіль?

Це земля, на якій ведуть сільське господарство: вирощують рослини, випасають тварин, вирощують корм для них. Ще є земля для будівництва будинків, організації заповідників, вирощування лісу… Але в цій статті ми будемо говорити тільки про сільськогосподарську землю, тому що саме її не можна продавати. А чому про неї говорять — розповімо нижче.

Але якщо землю заборонили продавати, значить, так треба. Була ж якась причина?

У цієї заборони немає логічної причини. Формально депутати, коли приймали у 2001 році, вказали, що реалізують положення статей 13 і 14 . У цих статтях написано, що земля — це власність народу, держава її особливо охороняє. Але чому тоді вона так особливо охороняє тільки сільськогосподарські землі, що продовжує заборону з 2001 року вже 7 разів? А, наприклад, ліс не охороняє — його безконтрольно вирубують і вивозять на експорт.

У законі 2001 року депутати записали, що потрібно розробити окрему процедуру купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, але вже 2017 рік, а така процедура досі не затверджена, депутати тільки розглядатимуть відповідний закон, і ще невідомо, затвердять вони його чи ні. Чому чекали 16 років? Швидше за все, тому, що на цій темі легко спекулювати, легко залякати селян тим, що агрохолдинги та іноземці відберуть усю землю, зіпсують її, вивезуть український чорнозем до Європи, а нам залишать пустелю посеред Полтавщини. Політики — вони такі, у них завжди повинна бути в запасі безпрограшна тема, на якій можна показати, як вони піклуються про народ.

Але ж земля — це і правда надбання народу, як можна її продавати?

Надбання народу — це красивий фантик, в який загорнута гірка цукерка афери. Ти ж знаєш, що політики, коли хочуть щось від тебе приховати, використовують якомога більше гучних фраз. За ними незрозуміло, що політик хотів сказати, але звучить начебто красиво і розумно. Земля не може бути надбанням усього українського народу. Щоб це зрозуміти, потрібно згадати, звідки у твоїй бабусі взялася земля.

В СРСР уся земля належала державі. Селяни працювали в колгоспах. За це вони отримували земельні ділянки. Якщо людина ставала в опозицію до радянської влади, землю могли забрати. У 1991 році СРСР розвалився, колгоспи зникли, і в 90-х роках селяни отримали можливість приватизувати ці ділянки. Після приватизації вони офіційно перейшли у власність селян, і вже ніхто не міг їх забрати за опозиційні погляди.

Тобто сільськогосподарська земля належить вже не державі, а твоїй бабусі. І вона має право вільно розпоряджатися своїм майном: вирощувати там огірки, побудувати будинок, відкрити бібліотеку або продати. Але як раз продати її не можна — депутати заборонили.

Уяви, що тобі заборонили розпоряджатися квартирою, в якій ти живеш десятки років. Припустимо, Рада прийняла закон, який забороняє її комусь продавати, а дозволяє лише здавати в оренду. Це означає, що якщо у тебе немає бізнесу, який приносить мільйони, то ти ніколи не зможеш купити нову квартиру, а будеш змушений жити все життя в одній і тій самій, в будинку, який побудований ще в СРСР і давно аварійний.

Або ти купив машину, яку раптом заборонять продавати, і через 20 років будеш їздити на старій бензиновій руїні, коли інші будуть їздити на новеньких електрокарах.

Саме так відбувається із землею, яка є у твоїх батьків, бабусь і дідусів у селі — ділянки, на яких вони ведуть сільське господарство, не можна продавати. Навіть якщо твоїй бабусі вже не потрібно виділене десятки років тому поле або город занадто великий для однієї людини.

А що можна робити з цією землею?

Можна здати в оренду, обміняти на іншу ділянку або передати тобі у спадок.

А мені вона навіщо? Я живу у місті та в селі буваю раз на рік

Тим більше — якщо тобі триста років снилося те село, але землю після бабусиної смерті все ще буде заборонено продавати, невже тобі не буде шкода, що гарна ділянка з чорноземом заростає бур"яном?

Але ж заборона стосується тільки полів, до чого тут моя бабуся? У неї немає поля, є лише город

Сільськогосподарські землі — це дуже широке поняття. Згідно , до цієї категорії входить і поле на околиці села, і городик біля хати, і місце для випасу тварин. Є навіть таке екзотичне цільове призначення — для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства.

А багато земель, які не можна продавати?

71% усіх земель в Україні — сільськогосподарські.

65% з них — це паї, землі твоїх бабусі та дідуся, які вони приватизували в 90-ті роки.

Мабуть, в інших країнах теж є така заборона. Ми ж ідемо в ЄС, невже там по-іншому?

А зараз ти дуже сильно здивуєшся. Знаєш, що спільного в України, Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану, Куби та Конго? Тільки в цих країнах заборонено продавати землю. Відмінна компанія для України — тоталітарна КНДР та жебрак Таджикистан.

У країнах ЄС таких заборон немає, в тому числі у постсоціалістичних Литві, Латвії чи Польщі.

Не розумію, чому всі так різко заговорили про те, що заборону треба зняти, ніби це принесе щось добре

А це дійсно принесе щось добре: збільшить вартість оренди, принесе інвестиції, нові робочі місця, поповнить бюджет.

Давай по порядку. Як відсутність заборони продавати землю впливає на вартість оренди? Адже здавати в оренду не заборонено

Оскільки землю твоєї бабусі не можна продавати, то і здати її в оренду за ринковою ціною вона не може — немає ринку. Адекватна ціна, в тому числі ціна оренди, може сформуватися тільки тоді, коли є відкритий ринок.

Тому перше, чого позбавляють нас прихильники заборони — ринкового доходу від землі, яка вже здається в оренду. Якщо поле твоєї бабусі орендує агрохолдинг, то при наявності ринку землі бабуся і далі могла б здавати його в оренду, але отримувати більше грошей, аніж зараз.

Ти напевно чув приказку про те, що в Україні хоч палицю в землю ткни, і вона почне плодоносити. І це правда — природа дала Україні третину світових запасів чорнозему — найбільш родючого грунту. Але ці унікальні чорноземи зараз здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж земля в Німеччині, та в 19 разів дешевше, ніж у Данії.

І як виросте вартість оренди, якщо заборону знімуть?

У 10 разів до 2024 року. Дивись: зараз твоя бабуся отримує 37 доларів на рік за гектар. Середній пай в Україні дорівнює 4 гектарам, тобто оренда 4 га коштує 148 доларів. Це 3,8 тисячі гривень на рік або 320 гривень на місяць.

Якщо знімуть заборону на продаж землі, то вже у 2018 році вона може отримувати 112 доларів за гектар замість 37, а у 2024 — 346 доларів. Це 1384 долари на рік за середній пай у 4 га — або 36 тисяч гривень. Разом виходить, що вже через кілька років твоя бабуся може на місяць отримувати 3 тисячі гривень замість нинішніх 320 гривень.

Українські політики вже 26 років шукають відповідь на питання, як зробити селян багатими. Відповідь проста: дозволити селянам заробляти на своєму майні не нещасні 320 гривень, а 3000 гривень — це істотна надбавка для села.

На графіках у цій статті є два стовпчики для кожного року, вони відповідають двом варіантам ринку: 1) іноземцям заборонено купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів; 2) іноземцям можна купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів.

А чому Україна втрачає інвестицій?

Агробізнес в Україні розвинений добре, але міг би розвиватися ще краще. Тому що поки агрокомпанії орендують землю, вони не можуть бути впевнені в тому, що після закінчення терміну орендодавець погодиться продовжити договір. А раптом твоя бабуся не захоче? У агрокомпаній немає впевненості в майбутньому. А коли вони володіють землею, то розуміють, що її вже ніхто не забере. І будуть активніше інвестувати у своє майно. Крім того, зростуть інвестиції з-за кордону. За даними FAO і ЄБРР, необхідний обсяг щорічних інвестицій в АПК становить 4,2-5,2 мільярда доларів. Очікувані інвестиції після відкриття ринку цілком перекривають цю потребу.

Тому друге, чого позбавляють нас прихильники заборони — вкладень в агрокомпанії, що допоможуть їм стати ще кращими, а економіці — сильнішою.

А звідки візьмуться робочі місця? Ми ж говоримо просто про скасування заборони на продаж

Якщо будуть інвестиції, будуть і робочі місця. Не зважаючи на те, що в майбутньому все більше задач будуть виконувати роботи, буде рости попит на робочу силу для глибокої переробки продукції.

Третє, чого позбавляють нас прихильники заборони — висококваліфікованих фахівців, які будуть перетворювати дешеву сировину на дорогі готові продукти.

А чому виростуть доходи бюджету?

Логічний ланцюжок простий: компанії, які отримали інвестиції, будуть виробляти більше продукції, вона стане більш складною, а значить, і дорогою. Ці компанії будуть отримувати більше прибутку, тобто платити більше податків. Зростання зайнятості теж збільшить суму, яку відрахували працівники в бюджет. Якщо ринок запрацює вже з 2018 року, то за шість років, з 2018 по 2024, бюджет отримає додатково 1,2 мільярда доларів, якщо іноземцям заборонять купувати землю, і майже 2 мільярди, якщо дозволять.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — доходів бюджету, які потім можна витратити на інвестиції в нові заводи, дороги, освіту, медицину.

Чому виросте продуктивність праці?

У України — відмінні чорноземи, але врожайність така собі. Ми завойовуємо світові ринки завдяки великій кількості продукції, величезній площі країни та хорошій землі, а не завдяки технологіям. А уяви, скільки всього можна було б виростити та продати, якби врожайність була вищою. Саме це зможе забезпечити продаж землі, тому що інвестор приносить із собою не лише гроші, а й технології.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — технологій, що поліпшать агробізнес.

Зростання доходів і податків — це добре, але ж всю землю скуплять іноземці. Це не варте того!

Хто сказав, що вони скуплять всю землю?

Про це говорять всі політики!

Так, ми бачили їхні заяви: , ... Тебе не бентежить, що про це говорять головні популісти країни? Ти ж пам"ятаєш, що ми писали вище — тему ринку землі вони використовують для того, щоб заробити собі популярність. Реальність буде іншою.

Дивись ще раз графік, який ми публікували вище: у країні 42,7 мільйона гектарів сільськогосподарської землі.

Нижче графік, який показує прогноз того, скільки землі буде куплено після скасування мораторію. Зверни увагу на масштаб цифр: земельний банк у нас обчислюється десятками мільйонів гектарів, а у прогнозі — щорічно максимум кілька мільйонів гектарів. Якось це не схоже на тотальну скупку землі українськими олігархами та жадібними іноземцями.

До того ж, сама Тимошенко, яка зараз проти продажу землі та каже, що все скуплять іноземці, у 2008 році подала . Вона пропонувала, щоб іноземці могли вільно купувати землю, в її законопроєкті не було лімітів для продажу одному покупцю, вона навіть пропонувала дозволити купувати землю іншим державам. Уяви, якби Росія після прийняття тимошенківського закону купила 60% території Криму (60% — частка сільгоспземель від загальної площі АРК).

А в передбачені обмеження: заборона для покупки землі іноземцями та іноземними компаніями, заборона для компанії володіти більш ніж третиною земель на території однієї громади, заборона фізособам володіти більш ніж 500 га землі.

Стоп, раніше Тимошенко хотіла дозволити іноземцям купувати землю в необмежених кількостях, а тепер проти того, щоб вони її купували?

Так. А що тебе дивує? В Україні політична позиція залежить від того, на якій посаді ти знаходишся і що вигідно говорити на даний момент. Уже в 2017 році , що подавала такий законопроєкт. Але сайт парламенту все пам"ятає.

Гаразд, повернемося до вашого графіку про обсяг продажу землі в майбутньому. На графіку можна намалювати все що завгодно

Ці сценарії засновані на досвіді Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини (вони заборонили продаж землі іноземцям), Естонії, Болгарії, Литви, Румунії (вони дозволили продавати землю іноземцям).

Добре, якщо тебе не переконують розрахунки аналітиків, давай використовувати голу логіку. Площа українських чорноземів . У якої компанії, навіть іноземної, вистачить грошей, щоб скупити всю Британію?

Також тобі потрібно знати, що зараз топ-100 найбільших агрокомпаній України обробляють 6,5 мільйона га землі — а всього в Україні 42,7 млн га сільгоспземлі.

Давай також згадаємо досвід інших країн, які вже провели таку реформу. В Естонії 60% землі досі знаходиться в оренді, а іноземцям продано 4,5%. За розрахунками аналітиків, в Україні у продаж потрапить від 2 до 10% землі, а ніяк не десятки мільйонів гектарів.

У нас одних тільки чорноземів як площа Британії??? WTF?

Так, і такий чудовий ресурс недооцінений, їм не можна нормально користуватися.

Давай уточнимо — зараз сільськогосподарська земля не продається взагалі? У моєї бабусі немає ніякої можливості продати свій городик, якщо вона хоче?

Насправді ринок землі в Україні фактично існує, незважаючи на законодавчу заборону, але він калічний. Це навіть не сірий, а чорний ринок. Ціна землі на чорному ринку — 700-1500 доларів за гектар. А там, де є чорний ринок, є обман, мафія та чорний нал.

Тобто землею маніпулюють злочинці?

Так, є схеми, які дозволяють "продати" ділянку, наприклад, створити фіктивний борг і відсудити у "боржника" землю, передати пай за договором довічного утримання, змінити цільове призначення ділянки, а потім її продати... Природно, доведеться заплатити хабара, тому що це способи обходу законодавчої заборони. В інтернеті багато . За даними Українського клубу аграрного бізнесу, у 2017 році становитиме 10 мільярдів гривень.

А скільки коштує земля під час продажу в країнах, де її можна продавати?

А є прогноз того, скільки земля буде коштувати в Україні, якщо її таки дозволять продавати?

Є. Якщо у 2018 році твоя бабуся змогла б продати гектар за 1202 долара, то в 2024 — за 2185 доларів. Якщо подивитися на досвід ЄС, в тому числі постсоціалістичних країн, які теж дозволяли продаж землі, то середньорічні темпи зростання вартості в країнах, які обмежили доступ для іноземців, дорівнював 32,5% на рік, а в країнах, що не обмежили — 208%.

Виходить, що мене обдурили, переконавши в тому, що землю не можна продавати?

Так, це обман довжиною в десятиліття. На тему земельної реформи українців ловлять вже 25 років — саме стільки вона триває і все ніяк не закінчиться. До цього лідером була Бразилія — там реформа тривала 23 роки, тепер Україна посіла перше місце. Заборона на продаж землі діє з 2001 року, хоча до 2001 фактично продавати було неможливо — тривало розпаювання земель — поділ їх між селянами. В результаті такої тривалої невизначеності , півтора мільйона з них старше 70 років. Це люди, які могли б отримати більше грошей за оренду. Невже твоїй бабусі будуть зайвими кілька тисяч гривень на місяць? Скільки пенсія у бабусі? Орієнтовно 1300 гривень, навряд чи більше. З урахуванням доходу від оренди вона отримує 1600 гривень на місяць. А через кілька років може отримувати щонайменше 4300 гривень: 3000 за середню ділянку в 4 гектари і 1300 — пенсія (якою буде пенсія через кілька років, ми не знаємо, тому порахували нинішній розмір, хоча вона точно буде рости). Запитай, скільки вона витрачає на ліки і чи хотіла б вона отримати таку надбавку. Або продати надлишок землі та отримати багато грошей відразу — і відкласти тобі на навчання.

За роки без ринку земельної реформи померло 1 мільйон людей, які не залишили спадкоємців або спадкоємці не оформили власність на себе, тому що процедура дорога. Тобто 1 мільйон ділянок перейшли на баланс сільрад, які використовують їх на свій розсуд (хоча належать вони спадкоємцям, але ті їх не використовують).

То що, скоро землю можна буде продавати?

Не факт. Законопроєкт про обіг землі сільгосппризначення, який дозволить її продавати, лежить у Раді з 2016 року. І ще недавно здавалося, що максимум через пару років ринок запрацює — не дивлячись на протести опозиції, його приймуть, тому що на цьому наполягав МВФ, а . Але днями стало відомо, що фонд на цьому більше не наполягає . Цілком можливо, що базіки, які морочили українцям голову 26 років, забалакають закон і благополучно його поховають, як до цього поховали приватизацію держкомпаній.

І що робити?

Необхідно зробити всього три кроки. По-перше, потрібно розуміти, для чого необхідний ринок землі. З цим, сподіваємось, вже розібралися, і тут тобі все зрозуміло: для того, щоб виросла вартість землі, щоб твоя бабуся отримувала за неї більше грошей, щоб агробізнес отримав більше інвестицій, агрокомпанії створили більше робочих місць, держава отримала більше податків.

Дякую, тепер дійсно стало зрозуміло

Дякуємо за увагу.

Випустили шосте видання інфографічного довідника “Агробізнес України”. Проста і зрозуміла інфографіка відповідає на всі складні питання, які у тебе були складні питання про сільське господарство і агробізнес. Завантаж його безкоштовно!

Приобретение земли за границей – распространенный вид инвестиций; возможность построить дом в «идеальном» месте по индивидуальному проекту, начать свой бизнес «с нуля» в перспективном месте, обзавестись сельским хозяйством или возвести собственный отель – возможностей в этой сфере существует масса, равно как и деталей; попробуем в них разобраться.

ВМЕСТО ВСТУПЛЕНИЯ

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей. С одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор. Именно поэтому эта статья публикуется двух частях: сегодня мы рассмотрим особенности покупки земель в разных государствах Европы, а в пятницу 29 апреля продолжим рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

ГИД ПО СТРАНАМ

Финляндия

Поскольку у иностранных граждан в Финляндии равные права с резидентам как на приобретение недвижимости, так и на покупку земель под застройку, а сводная информация по каждому конкретному объекту легкодоступна, покупателям стоит обратить внимание лишь на возможные ограничения или требования со стороны муниципалитета. К ним могут относиться: требования соблюдения графика строительства на приобретаемом участке под дом для постоянного проживания, сроки окончания строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

При покупке земли стоит учитывать ее категорию. Если речь идет о жилом объекте, на участке должно быть разрешено жилищное строительство. В любом случае, необходимо получить в муниципалитете формализованное разрешение, выданное на реализацию конкретного проекта.

Как правило участки, которые иностранцы покупают под строительство, имеют относительно небольшую площадь в 6-20 соток, расположены рядом с «цивилизацией» и имеют соответствующее инженерно-техническое обеспечение. Наши соотечественники предпочитают приобретать земли с собственной береговой линией у водоемов, а также участки под дома для постоянного проживания, расположенные в развивающихся городских и пригородных районах с богатой инфраструктурой – вблизи спа- и горнолыжных курортов, досугово-развлекательных центров, спортивных объектов и т.д. Основной особенностью таких территорий является больший в сравнении с дачным коэффициент эффективности застройки, количественный показатель площади разрешенной проекционной застройки (может быть и 40% от площади участка). Генеральный план может довольно жестко регламентировать этажность, архитектурную форму – и даже цвет будущего дома.

Что касается самого востребованного среди иностранцев сегмента рынка – прибрежных дачных участков, то здесь проекционная площадь разрешенного строительства, как правило, не превышает 200 кв. м для всех планируемых построек. Стоимость подключения электричества в среднем составляет около €6000, прочей инженерии – определяется локально.

Содержание собственного дачного земельного участка в Финляндии не требует больших затрат, если строительство на нем не производится – придется только уплатить налог в размере около €200. Приобретая такой объект, покупатель оплачивает лишь свою половину нотариального сбора – €60, единовременный налог на переход права собственности в размере 4% от сумы договора и регистрационную госпошлину €150. В некоторых случаях возможны также расходы, связанные с межеванием объекта.

Среди иностранных покупателей земельных участков в Финляндии долгие годы лидирующие позиции занимали россияне, заметно изменившие конъюнктуру рынка в этом сегменте, приобретавшие землю в юго-восточной части страны на берегах лесных озер в ценовом диапазоне от €25 000 до €60 000, особенно в радиусе часа езды от границы. Участки на Сайме изначально стоили на порядок дороже, а цены на некоторые из них достигают €250 000-€300 000. Это же относится и к берегам озера Пайанне. В южной части Финляндии, на берегу Финского залива, а также вблизи Столичного региона, россияне также довольно активно покупали землю. В центральной же части страны, на Западном побережье и в Лапландии сделки с частными покупателями были единичны, а вот крупные земельные участки под массовую, условно коммерческую, застройку вблизи курортов с участием российского капитала проходили на стабильно высоком количественном и качественном уровне.

Чехия

В Чехии покупка земли иностранцами не ограничена. Земельные участки, предназначенные под строительство, делятся на три категории – для строительства (семейных) домов-коттеджей, для строительства жилых многоквартирных домов и для строительства коммерческих объектов.

Все условия дальнейшей застройки на приобретаемом участке должны быть согласованы и разрешены местной мэрией на основании Земельного плана, который учитывает все особенности данной местности и осуществляемой на ее территории проектов. Перед подписанием договора о купле-продаже необходимо тщательно изучить Земельный план и другие строительные регулировки, актуальные для данной местности. Также нужно выяснить, имееются-ли какие-либо правовые ограничения участка – по отношению к другим собственникам, банкам, местным властям.

К наиболее интересным предложениям на земельном рынке Чешской республики относятся те участки, которые расположены в непосредственной близости к метрополиям, поскольку цена их ниже, чем стоимость участков в черте города, но в то же время их транспортная доступность практически не уступает городской.

Стандартные цены на покупку земли в черте Праги составляют CZK 5000-10 000 (€185-€370) за квадратный метр, за Прагой, «на границе с метрополией», CZK 1500-3000 (€55-€110). В настоящее время участки в городе практически не доступны к продаже и являются большой редкостью, приобрести их – большая удача.

Черногория

В Черногории продажа земельных участков иностранцам разрешена, но имеет ряд ограничений. И прежде всего это касается площади участка, приобретаемого физическим лицом, которая может составлять не более 5000 кв. м (по факту регистрируется 4999 кв. м). Но специалисты рынка отмечают, что понравившийся участок большей площади можно размежевать, оформив его разные части на разных членов семьи. Также, участки любой категории и любой площади в Черногории могут быть оформлены на юридическое лицо, в котором может быть задействован единственный директор-учредитель. Для этого иностранному учредителю необходимо взять на работу бухгалтера с зарплатой €100 в месяц для поддержания рабочего состояния компании.

При покупке необходимо отталкиваться от категорий земель, которых в стране насчитывается четыре: неурбанизированные земли, которые не занесены в Генеральный план развития местности, урбанизированные земли, на которых разрешено строительство объектов, урбанизированные земли без объекта, которые будут включены в Генеральный план развития местности в течение ближайших лет, а также земли, запрещенные для застройки и продажи. К последней категории относятся заповедники и национальные парки, приграничные зоны, земли стратегического значения, земля, на которой расположены памятники истории и культуры, а также столь популярная у инвесторов категория сельскохозяйственных земель.

Для строительства жилого объекта на территории урбанизированных земель иностранцам необходимо получить разрешение на строительство, и эксперты отмечают, что это достаточно трудоемкий процесс, который можно ускорить, имея на руках проектную документацию.

Цены на землю в Черногории колеблются от €40 до €1300 за квадратный метр урбанизированной земли под застройку жилых объектов, в зависимости от местоположения и характеристик.

Болгария

Сегодня Болгария демонстрирует хорошие показатели рынка недвижимости, который стремительно восстанавливается после кризиса, что же касается и земель на продажу, цены на которые стабильно растут. Так, в 2015 году наиболее значительный рост цен продемонстрировали сельскохозяйственные земли на юго-востоке страны: цены на них выросли на 25%. При этом, стоимость земли в Болгарии остается одной из самых низких в Европе.

Иностранные физические лица не имеют права приобретать участки земли, эта возможность открыта только для юрлиц. Регистрация компании в Болгарии занимает приблизительно 1 месяц и обойдется инвестору в сумму около €600, для поддержания деятельности необходимо взять на работу бухгалтера с ежемесячной зарплатой. Частным же покупателям придется довольствоваться покупкой уже готового объекта.

По типам участки земли в Болгарии разделяются на те, на которых строительство разрешено – они находятся в зоне так называемой «регуляции» – и те, что лежат вне плана застройки конкретно взятой местности. К ним относятся сельскохозяйственные земли, то есть это участки без «регуляции». Для застройки таких участков потребуется специальное разрешение муниципалитета – сложный, длительный процесс, который может затянуться на годы. К местной администрации нужно также обратиться при решении построить объект на земле в «регуляции», который впоследствии можно будет зарегистрировать на физическое лицо.

Греция

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
- Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
- Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м – или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта:
коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок, не входящий в план населенного пункта: строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
- Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;
- Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.

- Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.), Наталию Ковалеву (Real Estate Services), Максима Песочинского (Корпорация «Адвекс. Недвижимость») и Богдана Мичуновича (The Best Way).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

В Европе нет стран, где иностранцам было бы полностью запрещено покупать недвижимость. Более того, в большинстве из них (в том числе на самых популярных у иностранцев рынках Великобритании, Германии, Испании, Италии и Франции) зарубежные инвесторы могут приобретать жилые и коммерческие объекты на тех же условиях, что и местные жители.

Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев отсутствуют в следующих странах:

Тем не менее в законодательстве ряда европейских государств прописаны ограничения на покупку недвижимости для иностранцев. Например, в Исландии и Лихтенштейне приобретать жилье могут только резиденты. В Андорре, Венгрии, Дании, Польше и на Мальте инвесторы из-за рубежа могут купить недвижимость только с разрешения местных властей. Встречаются ограничения на приобретение определённых объектов и типов недвижимости или особенности для отдельных категорий покупателей.

Территориальные ограничения

Иногда иностранцам запрещено покупать недвижимость в определённых районах из соображений национальной безопасности. Например, в Греции лица, не являющиеся гражданами Европейского союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ), не могут приобретать объекты рядом с военными базами и вблизи национальных границ, в частности, на Северо-Восточных Эгейских островах, на архипелаге Додеканес, в некоторых регионах Северной Греции, Крита и Родоса. Похожие запреты действуют в Турции и Эстонии.

Есть также страны, в которых ограничения для зарубежных инвесторов распространяются на целые административные районы. Например, запреты действуют почти на половине территории Австрии - в Бургенланде, Вене, Верхней и Нижней Австрии, Зальцбурге, Каринтии, Тироле и Форарльберге. В Швейцарии иностранцы могут покупать курортное жилье только в некоторых кантонах , например, в Вале, Во, Граубюндене и Тичино. В Финляндии иностранцы не могут приобретать недвижимость на Аландских островах.

Ограничения на покупку земельных участков

Многие страны Восточной и Южной Европы, экономика которых сильно зависит от аграрного сектора, запрещают иностранным инвесторам покупать сельскохозяйственные угодья .

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Ограничения по параметрам объектов

В странах, где недвижимость пользуется у инвесторов из-за рубежа повышенным спросом, а возможности застройки ограничены небольшой территорией, нередко устанавливаются запреты на приобретение или строительство объектов определённой площади.

Так, в Швейцарии размер приобретаемого под застройку участка для иностранцев ограничен 1 тыс. м², в Черногории - 5 тыс. м² и т.д. Помимо этого, во многих странах для покупки земельного участка требуется получить разрешение властей.

Ограничения для юридических и физических лиц

Некоторые государства вводят ограничения на покупку объектов и их последующее оформление на физическое лицо, но часто такой запрет можно обойти, оформив сделку на компанию . Чтобы предупредить злоупотребление законом, некоторые европейские страны ввели дополнительный запрет на покупку объектов определёнными категориями юридических лиц. Например, в Турции приобретать недвижимость не могут иностранные фонды и ассоциации (однако это разрешено другим типам компаний). В Швейцарии иностранные фирмы имеют право на покупку недвижимости, только если они котируются на швейцарской бирже, также нерезиденту должно принадлежать не более 33 % акционерного капитала в таком бизнесе.

Реже приобретение недвижимости запрещено гражданам определённых стран, например, в Турции такой запрет распространяется на частных покупателей из Армении, Йемена, Кубы, Нигерии, Сирии и КНДР. В то же время граждане этих государств могут оформить сделку на юридическое лицо.

Зачастую, узнав об ограничениях, покупатели недвижимости из-за рубежа перестают рассматривать ту или иную страну в качестве приоритетной. Однако ограничения могут быть незначительны, и порой их можно обойти, оформив сделку на компанию. Главное - найти надёжного проводника, такого как «Транио».

Приобретение за рубежом участка под застройку — занятие весьма хлопотное в отличие от покупки готового объекта. Во многих странах налагают законодательные ограничения на подобные сделки. Однако с земельным вопросом приходится сталкиваться даже тем, кто не планирует ничего строить, — ведь в некоторых государствах невозможно приобрести отдельно стоящий дом, не купив участок, на котором он расположен.

Пусть «понаедут» — лишь бы с деньгами
Ограничения для иностранцев на покупку земли многие страны рассматривают как один из механизмов обеспечения суверенитета. Некоторые идут еще дальше и полностью запрещают подобные сделки. Иногда для них отводят особые зоны. Например, в ОАЭ за пределами таких зон (прежде всего в столице эмирата Дубай) граждане другого государства купить недвижимость не могут. В Швейцарии квоты на продажу выдают лишь в единичных кантонах. Похожие ограничения существуют и в Австрии. Это совершенно логичный подход, но проблема в том, что в условиях глобализации государства также заинтересованы и в притоке инвестиций в свою экономику, а основной гарантией инвестиций является наличие собственности в этой стране. С середины 1990-х гг. все больше стран открывают свои рынки для иностранцев, но на продажу земли все равно существуют ограничения.

Тема покупки земли актуальна не столько для частных лиц, сколько для бизнеса. Частному лицу, как правило, дешевле и проще приобрести готовый дом с земельным участком, чем строить самому. Для корпоративных инвестиций сейчас наиболее привлекателен рынок земли Германии, в частности Берлина. Там имеются площадки для строительства многоквартирных домов. Наиболее часто встречаются запросы именно на такой тип земель. Кроме этого интересен рынок Черногории, но там есть проблемы с проверкой права собственности, поэтому необходимы услуги хорошего юриста. Также у клиентов, интересующихся участками, популярна Чехия. Отдельно отмечу спрос на землю для строительства реабилитационных центров, бальнеологических курортов, где особенности местности (например, наличие источников минеральной воды) создают дополнительную ценность для недвижимости. Спрос формируется в основном застройщиками, девелоперами, инвесторами».

Балканский лабиринт
Правила игры на национальных земельных рынках сильно различаются. Для россиян, приобретающих дома или участки под строительство частного жилья, особый интерес представляют Балканские страны, прежде всего Болгария, Черногория и Хорватия, поэтому об этом регионе стоит рассказать подробнее. С точки зрения земельных отношений и правил покупки недвижимости иностранцами стоит сравнить рынки Хорватии и Черногории. Хотя территория Хорватии гораздо больше, а побережье во много раз протяженнее, россияне в последние годы чаще совершали покупки в Черногории. Это связано с тем, что в Хорватии на осуществление сделки с недвижимостью иностранец должен получить разрешение от властей. А этот процесс долог и непредсказуем. Решить вопрос можно, оформив сделку на хорватскую фирму. Но проблема заключается в том, что регион Балкан привлекает прежде всего покупателей, не располагающих большим бюджетом, а создание и содержание фирмы стоит денег. Уставной капитал — минимум 2800 евро (20 тыс. кун), бухгалтерское обслуживание — от 300 евро в месяц и т. д. Конечно, для крупного девелопера это пустяки, но при покупке частным лицом дешевого объекта такие расходы могут показаться весьма обременительными.

Однако, в июле этого года вступила в силу поправка к закону, согласно которой юридические лица больше не смогут использовать недвижимость без взимания платы. Это значит, что сдавать нулевую отчетность теперь будет невозможно. Выходом может стать аренда. С доходов от сдачи жилья внаем придется платить налоги, но в Хорватии существует возможность возврата НДС в сумме расходов на содержание объекта.

В Черногории иностранцы вправе приобретать жилье на физическое лицо, но при покупке дома им все равно приходится создавать «совместное предприятие» (СП), поскольку дом продается вместе с участком. Земля в данном случае будет оформлена в собственность черногорской стороны этого СП, а зарубежная сторона арендует участок под конкретный проект. Участок по закону не может отчуждаться в пользу иностранных физических и юридических лиц. Фирма, приобретающая его, должна заранее представить план освоения в Министерство юстиции. Власти Черногории приветствуют развитие туристической инфраструктуры, а вот на строительство большого частного дома разрешение получить, скорее всего, не удастся. По данным черногорского агентства недвижимости «Луча», земли на рынке этой страны очень мало и она на 99% принадлежит частным лицам. Почти все участки маленькие, поэтому купить площадку под крупный частный проект весьма проблематично.

Десять соток для шейха
В большинстве государств иностранцы имеют право оформлять жилье на свое имя, а компанию приходится создавать только при покупке земли. А в некоторых государствах вообще нет ограничений на приобретение участков иностранцами, за исключением сельскохозяйственных земель и особо охраняемых территорий. Однако практически везде есть определенные правила землепользования и застройки. Например, в Австралии необходимо предоставить проект дома и в течение года приступить к его возведению. А в Швейцарии для иностранцев существуют ограничения как по размеру дома, так и по площади участка: допустимый максимум — не более 200 кв. м на участке в 10 соток. Исключения не делаются даже для шейхов и членов королевских семей. Также покупателю земли надо иметь в виду, что в Западной Европе сильно местное самоуправление: купив участок, можно столкнуться с весьма конкретными требованиями муниципалитетов или коммун, которые диктуют не только красные линии и размер дома, но иногда даже такие детали, как конструкция кровли, материалы и цветовое решение фасада.

В Болгарии для приобретения надела иностранцу тоже необходимо создавать компанию, поскольку существует конституционный запрет на продажу земли гражданам других государств. При этом для реализации строительного проекта участок можно оформить по-разному: в собственность, в долгосрочную аренду или как «право на строительство», которое, по сути, является сервитутом, дающим право пользования землей только при сохранении на ней объекта недвижимости. Как уже было замечено, в последние 20 лет многие страны разрешили продажу участков иностранцам. Например, с 1996 г. в Египте нерезиденты могут приобретать землю не сельскохозяйственного назначения. Некоторые страны, например Турция, ограничивают размер участка, который вправе купить иностранец. Правда, россияне вообще не могут покупать в Турции незастроенные участки: с 2006 г. возможно приобретение недвижимости иностранцами, но это касается только жилья или «рабочего места».

Юридическая чистота актуальна и для земли
Помимо национальных особенностей оформления прав на землю покупателя должна волновать и экономическая безопасность сделки. Хорошо известен хрестоматийный случай, когда в XVIII в. на острове Ланзаротте произошло извержение вулкана и жители покинули эту территорию. Позже бесхозная земля была продана иностранцам, а через много лет появились наследники прежних собственников, которые заявили о своих правах. Как ни странно, такие ситуации нередки и сегодня, хотя связаны они чаще не с природными катаклизмами, а с военными конфликтами, например с войной в бывшей Югославии.

В Черногории войны не было, но и там можно столкнуться с проблемами. Имел место случай, когда иностранец купил в Черногории землю и построил на ней отель. А потом оказалось, что 30% участка принадлежит наследнику бывшего собственника, живущему в Австралии. Риэлторы также рассказали о россиянине, который приобрел дешевый дом в Болгарии, но порадоваться не успел: вскоре выяснилось, что там вообще нельзя было строить, поскольку это земля сельскохозяйственного назначения.

Подобные проблемы чаще возникают в странах, не имеющих полноценного земельного кадастра, что характерно для бывшего соцлагеря. Но покупателю надо помнить, что в любой стране право на землю необходимо проверять не только при покупке незастроенного участка.

Имеет смысл покупать участок, чтобы построить на нем дом своей мечты. Например, если речь идет о шикарном месте, где дома стоят баснословно дорого и все равно все не то. Распространена такая ситуация в Черногории и Греции. А вот приобретение земли с точки зрения экономии — вопрос спорный, поскольку строительство — занятие хлопотное и дорогостоящее. Получение разрешения на строительство, взаимоотношения с подрядчиками и тому подобное сведут экономию к минимуму, зато прибавят головной боли.
Вообще покупка земли — дело хлопотное. Понятия «статус под ИЖС» за рубежом не существует. Разрешение на строительство оформляется под конкретный проект, и оно имеет срок действия. Но на рынке существует такой вид деятельности, как покупка неурегулированных участков, получение документации и продажа. В большинстве стран сложно купить участок с разрешением на строительство без строительного подряда».
Петр Чернов По материалам журнала «Недвижимость & Цены»

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости